목동 옛시가지 개발 일단 '무산' 속사정

서울 양천구 목동 신시가지 옆 목 2~4동 옛 시가지 일대. 신시가지 아파트촌의 그늘에 가린 낡은 주거지역이다. 이 일대의 개발 소문이 상반기 돌면서 낡은 단독주택 등의 집값이 급등했다.

그러나 이 일대의 개발이 당분간 어렵게 됐다. 도심 개발요건 완화 등을 담은 특별법(도시재정비촉진특별법)에 기대하고 개발을 추진키 위해 타당성을 조사한 결과 특별법을 적용하더라도 개발 요건에 맞지 않기 때문이다. 양천구청은 용역결과에 따라 최근 개발을 추진할 수 없다고 결론내렸다.

구청은 당초 개별 구역별로 재개발이나 재건축으로 사업을 추진하지 않고 목 2~4동 옛 시가지 일대를 한데 묶어서 광역 개발키로 한 것은 개별 개발로는 지역개발에 한계가 있고 기반시설 확보에도 문제가 있기 때문이었다.

하지만, 광역개발이 당장 진행되지 않게 된 것은 막상 뚜껑을 열어보니 개발요건마저 충족하지 못했기 때문이다.

양천 구청이 개발을 검토한 지역은 목 2, 3, 4동 일대 51만7270평. 4426동의 건물이 들어서 있고 1만9435가구가 살고 있다. 필지 수는 5823개다.

◇신축 급증이 요건 더욱 미달시켜

개발을 위해서는 호수밀도, 접도율,건물노후도, 과소필지 등의 요건을 갖춰야한다. 특히 특별법의 경우 용적률 상향 등 혜택이 많은 재개발의 경우 호수밀도 요건이 필수이고 나머지 중 하나만 맞으면 된다.

원래 요건은 ▶호수밀도 1만㎡당 60호 이상 ▶노후도 60% 이상(지은 지 20년 이상 된 건물) ▶접도율 4m 이상 도로에 접한 건축물의 총수 비율 30% 이하 ▶과소필지 50% 이상 등인데 특별법은 노후도를 빼고는 20%까지 완화할 수 있도록 했다. 즉 호수밀도 48호 이상, 접도율 36% 이하, 과소필지 40% 이상 등이다.

조사 결과 문제의 이곳은 이들 요건에 모두 맞지 않았다. 호수밀도는 34.3호, 노후도 33%, 접도율 70.1%, 과소필지 11.5%였다.

구청은 세부적으로 모두 18개 블록으로 나눠 조사했는데 특별법 기준을 적용한 호수밀도에 맞는 곳이 4곳이었지만 모두 노후도, 접도율 등에서 맞지 않았다.

양천구청 관계자는 "당초 예상과 달리 노후도 요건은 완화 대상에서 빠진 데다 개발 소문이 돌면서 신축이 급증해 노후도 요건이 그나마도 5%포인트 정도 떨어졌다"고 말했다.

개별로 개발하더라도 2012년이나 일부 가능

구청은 이처럼 광역개발이 어려워짐에 따라 앞으로 동별로 개별 사업을 지원하기로 했다. 개별 사업도 재개발은 어렵고 재건축 방식으로 해야할 상황이다. 재건축은 노후도 요건만 맞으면 되기 때문이다.

그렇더라도 당장은 안 된다. 현재 노후도 요건이 기준에 훨씬 미치지 않아 2012년은 지나야 요건에 맞아 사업을 시작할 수 있을 것이다. 앞으로 6년 이상은 개발을 못 하는 것이다.

이에 따라 그동안 개발 기대감에 크게 올랐던 단독주택 등의 가격이 떨어질 것이다. 올 초 평당 1000만 원선이던 소형 빌라 가격이 평당 2000만 원 이상으로 배 이상 올랐다.

부동산중개업소들은 "개발이 물건너갔기 때문에 개발 시세차익을 노리고 구입된 매물이 늘고 가격도 떨어질 것"이라고 말했다.

◇신월3동 일대 광역개발 검토

한편 신월3동 일대를 특별법에 따라 광역개발하는 방안이 검토되고 있다. 양천구청은 재개발 예정구역인 신월3동 160번지 일대를 제2뉴타운으로 광역개발하는 방안의 타당성을 알아보기 위해 용역를 줬다.

이 일대 2만7830평은 원래 재개발예정구역으로 지정된 곳. 구청은 예정구역을 포함한 11만7370평에 대해 뉴타운 지구 지정 요건을 알아봤다. 일부 주민들의 광역개발 요구에 따라 뉴타운 개발이 가능한지를 알아본 것이다.

용역결과에 따르면 노후도가 55.7%여서 개발 요건(60% 이상)을 충족하지 못하지만 6만4000평까지는 확대해도 노후도가 61.4%로 요건에 맞는 것으로 나타났다.

이에 따라 구청은 6만4000평으로 재개발을 확대하는 방안과 특별법에 따라 재개발 확대면적을 포함하는 15만 평 이상을 도시재정비촉진지구로 지정해 개발하는 방안 중에서 주민 의견 수렴 등을 거쳐 내년 말까지 결정하기로 했다.

구청 관계자는 "재개발기본계획 변경 등 재개발구역을 확대하는 데도 넘어야할 산이 많다"며 "광역개발에 대한 주민들의 의견도 찬반으로 크게 양분돼 있어 사업이 쉽지 않을 것이고 현재 결정된 것은 아무것도 없다"고 말했다.

[조인스랜드]