세운상가 일대 4만평 내년부터 재개발

중앙일보

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서울시가 최근 다시 추진 중인 청계천 세운상가 주변 4만여평에 대한 도심 재개발사업이 빠르면 2008년 하반기까지 마무리될 전망이다.

서울시는 주민 협의 등을 거쳐 세운상가 주변 4개 블록 14만8천226㎡(4천4천여평)을 IT단지와 주거.업무.엔터테인먼트 등의 시설을 갖춘 복합공간으로 조성하는 재개발사업을 빠르면 내년 하반기 착공, 2008년 하반기 완공할 계획이라고 30일 밝혔다. 이 일대는 1982년 재개발구역으로 지정됐지만 지주와 임차상인간의 복잡한 이해관계 등으로 인해 오랫동안 재개발이 추진되지 못했다.

서울시는 특히 이 재개발 사업을 '부동산 신탁'이라는 방안으로 추진할 것을 적극 검토 중이다. 시는 최근 '도심형 재개발 사업 모델 개발 용역'을 통해 시가 토지를 매입하거나 지주들이 조합을 구성하는 기존 방식이 아닌 '비매수' 방식으로 이 일대에 대한 재개발사업을 추진키로 한 바 있다. 이와 관련, 시는 29일 이 일대 지주들을 상대로 설명회를 개최하고 이 사업의 효용성을 적극 홍보했다.

한편 시는 이 일대를 기존의 전자.조명 등의 업종이 재정착할 수 있도록 IT.귀금속 특화단지로 만들면서 주상복합건물과 업무시설, 호텔, 멀티플렉스극장, 도심공항터미널 등의 시설을 갖춘 복합공간으로 조성하는 방안도 구상 중이다. 시 관계자는 "이 일대를 재개발하더라도 고층.과밀이 되지 않도록 한다는 방침"이라고 밝혔다. 이에 따라 용적률은 5백￣6백%, 층수는 25층 이하로 제한될 것으로 알려졌다.

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<부동산 신탁 방식이란>

기존의 도심 재개발 방식은 대개 자치단체나 정부투자기관이 토지를 일괄 수용해 개발하거나, 지주들이 재개발조합을 만들어 개발회사에 위탁하는 방식이었다. 그러나 두가지 방안 모두 권리금, 영업권 보전 등 임차 상인들의 문제는 외면하고 있어 세운상가처럼 이해관계가 복잡한 곳에는 적용하기 어려웠다.

반면 이번에 서울시가 제시한 방법은 부동산 신탁회사가 개발의 주체가 된다. 토지.건물주는 토지를 신탁하고, 신탁회사는 건설기간(4년 예상)과 신탁기간(10년 예상)에 이들에게 현재의 임대료 등에 근거한 일정 수준의 수익을 지급하고, 신탁기간이 끝나면 분양 등의 방법으로 권리를 돌려준다. 특히 서울시가 신탁회사에 보증과 지원을 함으로써 재개발 사업의 투명성과 추진력을 높일 수 있다. 물론 사업에 참여할 의사가 없는 지주는 관리처분 과정에서 신탁회사에 토지를 매각할 수 있다. 또 건설이 끝나고 신탁기간에 들어가기에 앞서 분양을 받을 수도 있다.

이 과정에선 기존 재개발 사업에서 무시됐던 임차상인들의 권익도 보장된다. 건설기간에는 이주비 지원 등 혜택을, 건설 이후에는 우선 임차권을 준다. 또 건설이 완료된 뒤 다시 돌아와 정착할 경우에는 임대료를 할인이나 양도권 등의 혜택을 준다. 특히 이 모든 과정에서 임차 상인들과의 협상 대상은 지주가 신탁회사이기 때문에 갈등의 소지가 덜하다. 건설기간에 사용할 대체 시설도 서울시가 적극적으로 마련할 계획이다. 보상비와 이전비를 포함한 영업권을 보상받거나, 대체 시설로 아예 이전하는 방안도 선택할 수 있게 할 예정이다.