[원포인트레슨] 부동산 투자의 기본

부동산 부자들은 단기 차익을 노리고 샀다 팔았다를 반복하지 않는다. 장기적인 흐름을 읽고 미래 가치를 파악해 묻어두고 인내할 줄 알았던 사람들이다.

앞으로도 부동산으로 부자가 되려면 종자돈을 만들어 오랫동안 묻어둘 여유가 있어야 한다. 분양권처럼 단기간 사고팔 수 있는 거래가 금지되었고, 실거래가신고제 시행으로 거래 세금도 더 비싸졌다.

주택 투자에서 염두에 둘 점이 있다. 편리한 교통, 쾌적한 환경 등 입지여건을 보는 것도 중요하지만, 주택보급률이 100%를 넘어서는 요즈음 단지 살기좋다는 것으론 부족하다. 아무리 살기 좋아도 거주자의 소득 수준이 높지 않으면 집값은 제자리걸음을 하게 된다. 소득 계층화의 표상으로 주택의 중요성이 갈수록 높아지는 것이다.

같은 동네인데도 딴 곳보다 비싸게 거래되는 아파트 단지가 있다. 단기간이 아니고 몇 년째 그렇다면 그곳이 지역의 블루칩아파트로 굳어진다. 비싼 이유는 여러 가지일 수 있지만, 시간이 흐를수록 이 아파트와 주변 아파트의 격차가 벌어진다.

토지에 투자한다면 기획부동산을 조심하자. 기획부동산이란 대규모 땅을 매입한 뒤 이를 잘게 쪼개 개미 투자자들에게 파는 사설 부동산회사다. 텔레마케터를 고용해 전화로 영업을 한다. 아마 도시에 살면서 이런 전화를 한 번이라도 받아보지 않은 사람은 없을 것이다. 최근에는 기획부동산이 친척 등 지인을 통해 토지를 팔고사는 사례가 늘고 있다.

이들이 파는 땅의 가치는 과장된 경우가 많다. 1990년대 초 기획부동산을 통해 샀던 땅을 반값에도 처분하지 못 해 아직도 애를 태우고 있는 경우도 많다. 또 산 땅이 수십 명씩 공유지분으로 등기돼 있어 처분하고 싶어도 불가능한 경우도 있다.

토지를 매입할 땐 반드시 현지에서 시세를 확인하고 지자체에서 개발계획을 직접 확인하자. 개발계획이 있고 실현가능성이 크다면 저평가된 지역을 골라 장기투자할 만하다.

다만 토지 투자는 환금성이 떨어지므로 이자를 내는 돈으로 투자하면 결국 손해 볼 확률이 높다. 따라서 여유자금을 만드는 것이 토지 투자의 출발이고 개발계획을 아는 것이 성공의 절반이다.

부동산퍼스트 곽창석 이사