[세테크 도우미] 나대지, 주차장 만들어도 종부세 부담은 안 줄어

서울 송파구에 공시지가 6억원 상당의 나대지(빈 땅)를 가지고 있는 황모(50)씨는 고민이 많다. 건물을 신축하자니 자금이 부족하다.

막상 건물을 짓는다 해도 뒷길(이면도로)에 접해 있어 임대 수요가 충분할지 걱정이 된다. 그냥 보유하면 비사업용 토지로 분류돼 종합부동산세(공시지가 3억원 이상 과세) 부담이 커질 것 같고, 처분을 하자니 양도소득세가 부담이 된다. 고민 끝에 주차장으로 만들어 사업용 토지로 전환하면 보유세는 물론 양도세도 절약할 수 있지 않을까 하는 생각이 들었다. 과연 타당한 것일까.

현행 세법상 사업용으로 보는 주차장용 토지는 세 가지다. 건물에 딸린 주차장용 토지, 업무용 자동차의 주차장용 토지, 주차장 운영업을 하는 노외 주차장이다.

나대지를 주차장으로 바꿔 사업용 토지로 인정받으려면 해당 과세기간의 연간수입 금액이 토지 공시지가의 3%(이 사례에서는 1800만원) 이상이어야 한다.

또 토지 소유자가 본인 명의로 사업자 등록을 하고 주차장을 운영해야 한다. 다만 양도일 직전 5년 중 3년 이상이거나 3년 중 2년 이상, 또는 보유기간 중 80% 이상을 사업용으로 사용해야 한다는 것을 유의해야 한다. 황씨의 경우 주차장업을 통해 연간 1800만원 이상의 매출을 올리고, 양도 직전 최소 2년 이상 주차장업을 한 뒤에 양도한다면 60%의 세율이 적용되는 양도세 중과를 피할 수 있게 된다.

그러나 종부세는 다르다. 주차장의 경우 지방세법상 휴양업· 체육시설업·의료기관·방송국 시설의 부설 주차장만 별도 합산대상으로 구분돼 있다. 나머지 주차장은 실제 영업을 하느냐 여부와 관계없이 종합 합산대상에 포함되고, 공시지가가 3억원을 넘으면 종부세를 내야 한다. 나대지로 주차장 영업을 하면 양도세 중과는 피할 수 있지만 종부세 부담은 줄지 않는다.

강대석 신한은행 PB세무팀장