[최현주기자] 정부가 중산층 주거안정을 위해 내놓은 기업형 민간임대주택인 뉴스테이. 각종 혜택과 임대료 제한도 두지 않아 주택건설업체의 관심이 크다. 하지만 실제 공급으로 이어지기는 쉽지 않아 보인다.
정부는 서울의 경우 월 60만~80만원, 연 5%의 임대수익률을 예상하지만 실제 수익률은 이에 못 미칠 것이라는 분석이 나왔다. 에프알인베스트먼트가 2016년 이후 서울 주택 임대차 시장 변화를 예측해 본 결과 정부의 예상보다 1%포인트 이상 수익률이 떨어질 것으로 나타났다.
국토부에 따르면 현재 주택임대차 시장에서 전세가 월세로 바뀌는 물량은 연간 2.5%포인트 수준이다. 2025년까지 월세 전환 속도는 더 빨라져 연 평균 3%포인트로 전망된다.
월세 물량이 늘어나면 임대료가 떨어질 수 있다. 분기별로 전세물량의 0.75%포인트가 월세로 바뀌면 전용면적 59~84㎡ 아파트 임대료는 같은 기간 평균 1.13%포인트 하락할 것으로 나타났다.
2025년까지 아파트 임대료 1% 이상 하락 예상
예컨대 2016년 1월 보증금 6000만원에 월 60만원을 예상하고 착공한 뉴스테이의 입주 시점인 2019년 1월엔 임대료가 13%포인트 떨어져 보증금 6000만원에 월 51만원 수준이라는 것이다. 예상 수익률은 5.5%에서 4.7% 떨어진다.
여기에 공실·불량부채충당금·관리비용·감가상각 등을 고려하면 수익률은 더 떨어진다. 에프알인베스트먼트 안민석 연구원은 “최근 월세 공급이 늘어난 서울 송파·관악구, 인천 연수구는 평균 2%포인트 이상 임대료가 하락했다”고 전했다.
전문가들은 현재 속도라면 2020년께 전체 주택임대차 시장의 75%가 월세로 바뀔 것으로 내다본다. 안 연구원은 “대부분 택지지구나 개발제한구역 등 기반시설이 확충되지 않은 지역을 중심으로 뉴스테이 공급이 진행될 것을 감안하면 초기 임대수익률은 하락은 불가피할 것”이라고 내다봤다.
주택건설업체 입장에선 싼 땅 확보와 저금리 대출(공사비)이 사업성을 가늠하는 요소다. 하지만 땅을 싸게 사도 2.7~3.3%의 주택기금대출 이자 등 금융비용을 부담해야 하기 때문에 임대수익률이 이를 크게 웃돌지 않으면 뉴스테이 공급이 쉽지 않다.
에프알인베스트먼트 조형섭 대표는 "대출 금리를 더 낮추거나 용적률 인센티브, 기부채납 비율 조정 등의 추가 혜택이 필요할 것"이라며 "도시형생활주택 등 소형주택이 공급 과잉으로 몸살 앓고 있는 것처럼 뉴스테이도 주거안정의 답이 되기는 어려워 보인다"고 말했다.
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