🙉 美 금리, 일단은 동결…연말 또 오른다

머니랩님, 뉴스가 돈이 되는 순간, 머니랩입니다. :)

[Point.1] 미국 기준금리

미국 연방준비제도(Fed)가 20일(현지시간) 기준금리를 동결했습니다. 시장의 예상대로죠. 그런데 투자자의 맘은 편치 않습니다. 사실상 연말 적어도 한번의 추가 인상을 예고했기 때문입니다.

FED는 이틀간의 연방공개시장위원회(FOMC) 정례회의를 마친 뒤 기준 금리를 현재 5.25∼5.50%로 유지할 것이라고 발표했습니다. 지난 6월 금리 동결 이후 3개월만이죠. FOMC 회차로는 2번 만에 이뤄진 동결입니다. 이로써 한국(기준금리 3.5%)과 미국의 금리 차이도 최대 2%포인트를 유지하게 됐습니다.

Fed는 성명에서 “최근 지표상 경제활동이 견고한 속도로 확장되어 왔고 일자리 창출은 최근 몇 달간 둔화했지만 여전히 견조하고 실업률은 낮은 수준을 유지하고 있다”며 “인플레이션은 여전히 높은 수준”이라고 현재 경제상황을 평가했습니다.

또 “미국의 은행 시스템은 건전하고 회복력이 있다. 가계와 기업들을 위한 더 엄격한 신용 조건은 경제활동과 고용, 인플레이션에 영향을 줄 가능성이 크다”고 지적했습니다.

Fed는 최대의 고용과 장기적으로 2%의 물가상승률을 추구한다고 밝혔습니다. 이런 목표들을 지지하기 위해 이같이 결정(기준금리 동결)했다는 거죠.

Fed는 지난해 3월부터 올해 5월까지 10회 연속 금리를 인상한 뒤 올해 6월 금리를 동결했습니다. 7월 다시 0.25% 포인트 올리며 2001년 이후 기준금리가 22년 만에 가장 높은 수준인 5.25∼5.50%입니다. 신종 코로나바이러스 감염증(코로나19)으로 비롯된 최악의 인플레이션을 잡기 위한 조치였죠.

제롬 파월 Fed 의장은 21일 기자회견에서 “적절하다고 판단할 경우 우리는 금리를 추가로 올릴 준비가 돼 있다”며 “우리는 인플레이션이 하락해 정책 목표 수준으로 안정화됐다고 확신이 들 때까지 긴축적인 통화정책을 유지할 것”이라고 말했습니다.

문제는 11월입니다. Fed는 올해 말 금리를 직전 전망과 동일한 5.6%(이하 중간값)로 예상합니다. 내년 말 5.1%를 시작으로 금리가 내려갈 것으로 보는거죠. 이 의미는 뭘까요. 올해 적어도 Fed가 0.25%포인트 이상 추가 금리 인상에 나설 것이라는 겁니다.

Fed가 고금리 시대 장기화를 전망한 배경에는 강력한 경제성장, 뜨거운 고용시장, 잘 떨어지지 않는 물가 등이 원인으로 꼽힙니다. Fed는 올해 미국 국내총생산(GDP) 성장률 전망을 지난 6월 1%에서 2.1%로 두 달 여 만에 2배 이상 올렸습니다. 내년 성장률은 1.1%에서 1.5%로 상향조정했죠.

파월은 “GDP에서 큰 부분을 차지하는 소비지출이 굉장히 강력하다”며 “GDP는 연준의 직접적인 이중책무(고용증진과 물가안정)는 아니지만 GDP 과열이 2% 물가목표에 영향을 미칠 수 있어 주목한다”고 밝혔습니다.

고용시장도 물가 통제 걸림돌로 꼽힙니다. Fed는 올해 말 실업률 전망치를 지난 6월 4.1%에서 이달 3.8%로 하향조정했습니다. 고금리에도 고용상황이 뜨거워지는 셈이죠. 내년 예상 실업률이 4.1%로 낮아졌는데요, 사실상 완전고용이 앞으로도 유지된다는 전망입니다.

파월은 최근 고공행진 하고 있는 유가도 하락세로 집입할 것이라는 전망에 힘을 보탠다고 봤습니다. 파월은 “에너지 가격이 오르면 근원 물가에는 영향을 미치지 않지만 기대 물가상승률에 영향을 미칠 수 있다”고 우려했죠.

견조한 경제성장과 유가 상승을 기반으로 Fed사 가장 주목하는 물가지표인 개인소비지출(PCE) 상승률의 올 연말 전망치는 지난 6월 3.2%에서 3.3%로 올렸다. 다만 변동성이 높은 식품과 에너지를 제외한 근원PCE는 3.9%에서 3.7%로 하향조정했다.

파월은 올해 한차례 기준금리 인상 여지를 남겼습니다. 그간 파월은 “최종금리 수준에 가까워졌고 미국 경제 연착륙이 여전히 가능하다”고 여러 차례 강조했죠. 이날 시장은 즉각적인 반응을 보였습니다.

기준금리에 예민한 기술주 중심의 나스닥 지수는 이날 1.53% 하락 마감했고 다우, S&P500지수는 각각 0.22%, 0.94% 떨어졌습니다. 시장의 분위기, 좀 더 지켜봐야겠습니다.

[Point.2] 상가 경매

[경매연구소 by 머니랩]에선 1~5회에 걸쳐 경매 기본기를 다졌습니다. 그렇다면 지금까지 쌓은 경매 지식을 실전에 어떻게 적용해야할까요. 이번엔 지분 경매 물건 중에서도 상가를 다녀왔습니다. 함께 차근차근 분석해 볼까요.

지난 12일 오후 찾은 서울 중구 남창동 46-29 ‘퀸프라자’(사건번호 2020타경3469)가 5번째 입찰 끝에 지난 14일 낙찰자를 찾았습니다. 감정가 106억3480만8800원의 54.08%인 57억5132만700원에 낙찰됐습니다.

현장 답사를 나가기 전 서류부터 살펴야겠죠. 머니랩도 답사를 나서기 전 등본부터 살폈는데요. 토지 등기부와 건물(집합건물) 등기부를 각각 살펴봤습니다. 건물 등기부부터 볼까요.

등본은 표제부, 갑구, 을구로 이뤄지는 거 기억하시나요. 표제부는 해당 부동산 소재 지번, 면적, 지목, 건물구조, 사용용도 등이 기재되어 있는데 특히 눈여겨볼 부분은 건물구조나 사용용도입니다.

이 상가의 건물 등기부 표제부를 보니 건물 내역에 ‘철큰콘크리트조, 평슬래브지붕 2층 점포 및 주택’이라고 기재되어 있습니다. 그런데 머니랩이 둘러본 퀸프라자는 지하 1층뿐 아니라 지상 3층과 옥상에도 공간이 있었습니다.

지하 1층은 창고로 쓰이고 있었고 지상 1층에는 옷 점포, 2층에는 액세서리 점포가 있었고 3층은 사무실로 사용하고 있네요. 옥상도 창고처럼 쓰이고 있었습니다. 이런 경우를 ‘공부상 용도와 실질 용도가 다르다’고 표현합니다. 반드시 입찰 전에 현장 답사를 해야 하는 이유이기도 하죠.

그럼 공부상에 없는 지하 1층과 지상 3층, 옥상이 있는 이 건물을 낙찰받으면 어떤 점을 고려해야 할까요. 창고로 사용하고 있는 지하 1층이나 옥상보다는 공부상 없는 지상 3층에 대해 꼼꼼히 생각해야 합니다. 지상 3층 세입자는 해당 건물이 경매로 새 주인을 찾을 경우 대항권이 없습니다. 간단히 말해 임대보증금을 돌려받을 수 없다는 얘기입니다.

‘낙찰자 입장에선 좋은 거 아니야’라고 생각하고 입찰하시면 낭패를 볼 수 있습니다. 지난 3회(“200만원에 2억 빌라 장만”…SNS가 안 알려준 경매 복병)에서 경매의 ‘진짜 암초’인 명도에 대해 살펴봤죠.

명도 대상자는 채무자와 소유자, 매수인에게 ‘대항할 수 없는’ 모든 점유자입니다. 이 건물의 경우 지상 3층 세입자도 명도 대상에 해당합니다. 대항권은 없지만, 지상 3층을 점거하고 있기 때문이죠.

점유자는 크게 경매 진행 후 보증금을 돌려받을 수 있는 경우와 돌려받지 못하는 경우로 나눌 수 있습니다. 입장을 바꿔볼까요. 보증금을 회수하지 못하고 말 그대로 쫓겨나게 되는 지상 3층 세입자라면 쉽게 이사를 나가지 않거나, 나가지 못하게 되겠죠.

낙찰자 입장에선 인도명령신청을 거쳐 명도소송까지 감수해야 합니다. 57억원의 매각 대금을 다 치르고도 최소 2년은 해당 건물에 대한 소유권을 행사하지 못할 것으로 보이죠.

보증금을 돌려받을 수 있는 지상 1~2층 세입자 명도도 사실 쉽지는 않아 보입니다. 매각물건명세서 기억하시나요. 법원이 경매 개시를 결정하면 집행관이 해당 부동산의 점유 관계나 차임 등 현황 조사를 시행해 경매 기일 7일 전까지 법원(경매계)에 사본을 비치하거나 온라인에 게재합니다.

이 건물의 매각물건명세서를 보니 39명의 세입자(점포 임차인)가 있습니다. 모두 명도 대상자입니다. 그런데 임대차 기간이 상당합니다.1층 한 점포는 1994년 11월부터 현재까지 장사하고 있네요.

또 다른 1층 점포는 1984년 입주해 현재까지 머물고 있습니다. 상가 명도가 주택 명도보다 어려운 이유를 엿볼 수 있습니다. 사실 주택 세입자는 임대보증금만 온전히 돌려받으면 새로운 집으로 이사하는 것이 어려운 일은 아닙니다.

주택 세입자는 장기간 거주하는 경우도 드물죠. 대개 명도 비용으로 낙찰자가 세입자에게 이사비 정도를 지불하면 합의가 되는 것도 이런 이유죠. 그런데 상가 세입자는 사정이 다릅니다.

특히 이 건물처럼 30~40년을 한 곳에서 장사하던 세입자에게 ‘이사’는 ‘삶의 터전’을 내놓으라는 얘기가 됩니다. 2009년 용산 참사도 사실 이런 속사정이 있었죠.

그럼 이제 건물 등기부의 갑구, 을구도 봐야하고 매각물건명세서도 봐야하고 현황조사서도 살펴야 합니다. 적정한 입찰가도 산정해야하죠. 더 세세한 분석, 머니랩과 함께 살펴보시죠.

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