재건축 아파트의 가격은 현재 실사용 가치보다는 미래 가치에 영향을 많이 받습니다. 서울 주요 재건축 단지의 전세가율(시세 대비 전셋값)이 20~40%에 그치는 것만 봐도 알 수 있습니다.
미래 가치는 재건축 속도와 대지지분, 용적률 등 사업성, 입지, 주변 호재 등에 따라 결정됩니다. 미래 가치는 또 정부의 정책에도 큰 영향을 받습니다. 각종 인허가, 용도지역에 따른 용적률 적용, 임대주택 등 기부채납 비율, 추가부담금 등이 정부의 재건축 정책에 따라 결정되기 때문입니다. 결국 재건축을 바라보는 정부의 시각이 개별 단지의 사업 속도와 사업성을 결정하는 중요한 요소로 작용하는 셈입니다.
현재 부동산 시장의 분위기도 중요합니다. 입지, 호재 등이 비슷한 주변 아파트 시세는 재건축 이후 미래 가격을 가늠하는 ‘바로미터’이기 때문입니다.
서울 여의도 63스퀘어 전망대에서 바라본 여의도 일대 아파트. 연합뉴스
그런데 최근 서울 아파트 시장이 지난해 말에 이어 ‘2차 가격 조정기’에 진입했지만 압구정, 여의도, 목동 등 주요 재건축 단지에선 최고가 행진이 이어지는 등 상반된 분위기를 보이고 있습니다.
이는 안전진단, 재건축초과이익환수제 등 정부의 잇따른 ‘재건축 대못’ 완화 정책과 인허가를 획기적으로 단축하는 서울시의 신속통합기획(신통기획) 등이 맞물려 재건축 추진에 가속도가 붙으면서 나타난 현상으로 보입니다.
여기에 부동산 시장 전반의 침체로 주택 인허가, 착공 등 선행지표가 크게 줄면서 향후 서울 아파트 공급 부족 우려가 부각되고 있는데요. 수요자 선호도가 높은 신축 아파트가 부족할 것이란 심리가 확산하면서 ‘미래의 신축’인 재건축 아파트가 반사이익을 얻고 있다는 분석도 나옵니다. 특히 토지거래허가구역으로 묶인 압구정, 여의도, 목동 등 서울 주요 재건축 아파트 밀집 지역에서 이런 경향이 강하게 나타납니다.
