17억 집도 가능해진 주택연금…은퇴자엔 축복, 이럴 땐 손해

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📍머니인뉴스18. 문턱 낮아진 주택연금, 100% 활용법  

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한국의 주택연금은 은퇴자에게 축복이다.

1997년 노벨경제학상 수상자인 로버트 머튼 미국 매사추세츠공과대학(MIT) 슬론 경영대학원 교수는 지난 2020년 중앙일보와의 인터뷰 때 주택연금을 이렇게 표현했다. 주택연금은 만 55세 이상의 주택 소유자가 집을 담보로 제공하고 내 집에 살며 매달 연금 방식으로 노후생활자금을 지급받는 제도다.

기존에는 공시가격 9억원 이하의 주택 소유자만 가입할 수 있었지만 10월 12일부터 가입 문턱이 대폭 낮아진다. 금융위원회는 12일 주택연금 대상 주택의 기준가격을 공시가 12억 이하로 바꾸는 내용의 주택금융공사법 시행령 일부 개정안을 입법 예고했다. 지난달 21일 국회는 주택가격 요건을 시행령에 위임하는 내용의 법 개정안을 본회의에서 통과시켰다.

공시가격 12억원으로 가입요건이 완화되면 올해 공시가격 현실화율(공동주택 기준 69%) 기준으로 시세 17억4000만원 짜리 아파트 거주자도 주택연금을 신청할 수 있게 된다. 금융당국은 주택가격 요건 완화로 기존에는 가입이 어려웠던 14만 가구가 주택연금 가입 신청을 할 수 있을 것으로 추산한다. 다만 공시가격 12억원인 주택 소유자가 주택연금에 그대로 가입할 경우 손해를 볼 수도 있다. 머니랩에서 주택연금 가입요건부터 재건축 조합원의 신청 가능 여부까지 꼼꼼히 살펴봤다.

📂[이건 알고 시작하자①] 주택연금 가입요건  

주택연금은 ‘연금’이란 이름이 붙었지만, 사실 집을 담보로 매달 일정액의 대출을 받는 일종의 역모기지론 상품이다. 한국주택금융공사(주금공)가 보증을 서고 은행이 월 지급금을 가입자에게 지급한다. 집은 있지만 소득이 부족한 고령층이 이사 걱정 없이 본인 소유의 집에 계속 살며 안정적인 노후 생활을 유지할 수 있게 하자는 취지로 2007년 도입됐다.

✔️주택연금 가입요건

주택연금은 주택 소유자 또는 배우자 중 한 명이 만 55세 이상이고, 대한민국 국민(재외국민)이면 가입할 수 있다. 현재는 보유 주택의 가격이 공시지가 기준 9억원 이하(12억 이하로 확대 예정)일 때만 가입이 가능하다.

다주택자도 소유 주택의 합산 공시지가가 9억원 이하면 거주하는 1주택을 담보로 제공하면 된다. 합산 공시가격이 9억원이 넘는 2주택자의 경우 비거주 1주택을 처분해 공시가격 9억원 이하로 낮추는 조건(3년 이내에 처분)으로 가입이 가능하다. 다만 가입 후에는 추가 주택 취득에 제한이 없다.

주택 외에도 주거 용도의 오피스텔과 노인복지주택(실버타운)도 가입이 가능하다. 오피스텔은 전용 입식 부엌과 전용 화장실, 세면시설 등도 필수적으로 설치되는 등 주거목적으로 사용되고 있음을 입증돼야 한다. 1층을 상가로 2층을 주택으로 쓰는 형태의 복합용도 주택의 경우 전체 건물 면적에서 주택면적이 차지하는 비중이 절반 이상일 때 저당권 방식으로만 가입할 수 있다.

주택담보대출이 있는 경우도 주택연금 가입 신청은 할 수 있다. 다만 첫 월 지급금을 받기 전까지는 주택담보대출을 반드시 상환해야 한다. 상환 자금은 주택연금 중 일부를 한 번에 받는 개별 인출금을 통해 마련할 수 있다.

주택 일부를 전세 또는 보증금이 있는 월세로 내준 경우도 가입이 가능하다. 다만 소유권 이전을 전제로 한 신탁 방식의 주택연금만 가입이 가능하며, 임대보증금을 주금공이 지정한 계좌에 입금한 후 협약된 정기예금 금리로 이자를 받는 방식으로만 운용할 수 있다. 운용 수익은 임대차 계약이 끝날 때 가입자에게 돌려준다.

그렇지만 일단 주택연금을 받을 경우 몇 가지 제약이 생긴다. 우선 주택연금을 받을 동안 가입자 또는 배우자의 주민등록상 주소지는 담보주택의 주소지와 동일해야 한다. 1년 이상 담보 주택에 실거주하지 않는 경우 계약이 해지되는 등 실거주 요건도 있다.

다만 입원이나 요양소 입소 등 불가피한 사유가 발생할 경우 주금공의 승인을 받아 주민등록 이전이 가능하고, 실거주하지 않아도 된다. 요양병원에 입원해도 주택연금을 계속 받으며 가입 주택 전체를 임대를 줘 임대소득을 얻을 수도 있다.