강남 건물주 되기, 대부분 사람에겐 그저 꿈만 같은 일이죠. 상업용 부동산 투자는 소액 투자가 사실상 불가능해 ‘그들이 사는 세상’에서나 가능한 일이었는데요. 고액 자산가가 아니라도, 커피 한 잔 값으로 강남 빌딩에 투자할 수 있는 길이 열렸습니다. 부동산 기반 자산유동화증권(ABS)의 모든 것을 그게머니에서 설명해드리겠습니다.
상업용 빌딩을 소액을 투자하는 새로운 서비스가 나왔다. 셔터스톡
=자산유동화증권(ABS)발행은, 자산을 담보로 현금을 끌어오는 자금 조달 방법이다. A라는 회사가 100억원짜리 건물을 가지고 있다고 가정해보자. 자금난에 시달렸던 A 회사는 건물을 팔아 현금을 마련하려고 했지만, 부동산 경기가 좋지 않아 매수자가 없었다. 그래서 회사는 건물을 100개로 쪼개기로 했다. 1억원짜리 ABS를 100개 발행한 것이다. 회사는 100명의 투자자에게 각 1억을 받고 ABS를 팔았다. 회사는 이 건물에서 나오는 월세를 투자자들에게 나눠주고 건물의 값이 오르면 차익 역시 투자자들에게 돌려주기로 했다. 투자자들은 월세와 시세 차익을 얻고 회사는 현금을 얻는 윈윈 전략이다.
=그동안 자본시장법에 따라 부동산 기반의 ABS 발행은 불가능했다. 하지만 고액 부동산에 일반 시민들도 소액으로 투자할 수 있다는 점에 착안, 지난해 말 금융위원회가 부동산 기반 ABS 발행을 혁신금융서비스로 지정하면서 관련 규제를 한시적으로 적용받지 않게 됐다.
부동산 투자 플랫폼 카사에서 선보인 1호 투자 대상 빌딩 '역삼 런던빌' 전경. 카사
=일부 핀테크 기업이 곧 투자자를 모집할 예정이다. 부동산 ABS를 사고팔 수 있는 플랫폼 '카사'는 강남구 역삼동의 '역삼 런던빌' 건물 투자자를 오는 25일부터 8일간 모집한다. 지하 1층, 지상 8층 규모의 역삼 런던빌은 지난해 10월 완공됐다. 미국 사립학교의 한국 분교인 PCA코리아가 5년간 이 건물을 쓴다. 공모 총액은 약 101억원이며 ABS를 203만6000주를 발행한다. 1ABS당 가격은 5000원이다. 모집은 투자 금액과 상관없이 선착순으로 마감한다.
=소액으로도 상업용 부동산에 투자할 수 있다는 게 가장 큰 장점이다. 아무리 비싼 건물이라도 1ABS 단위로 투자가 가능하다. 부동산을 통째로 사지 않고도, 많은 투자자가 소액으로 여러 빌딩에 투자할 수 있는 것이다. 애플리케이션으로 ABS를 주식처럼 사고팔아 실시간 시세차익을 올릴 수 있고, 3개월마다 임대수익도 받을 수 있다. 거래 수수료는 0.2%, 양도 차익에 대한 세금은 14%다.
=소액이라고 부동산 투자의 리스크가 사라지는 것은 아니다. 세입자를 찾지 못해 빌딩에 공실이 생긴다면? 배당을 받기는커녕 건물 가치가 떨어져 원금 손실이 발생할 수 있다. 이에 대해 카사 측은 “‘역삼 런던빌’은 국제학교가 건물 전체를 5년간 단일 장기 임차해 높은 임대 안정성을 가지고 있으며 카사는 높은 임대 안정성이 있는 건물들을 엄격히 선별한다”고 밝혔다.
=일반인이 상업용 부동산의 적정 가격을 직접 비교하기 어렵다는 점도 투자 시 염두에 둬야 한다. 빌딩 시세를 결정짓는 요인으로는 입지, 대지면적과 연면적, 용도지역, 도로 조건, 건축 년도 등이 있는데 평수와 구조, 기타 건축 조건이 똑같은 매물이 여러 채 있는 아파트와 달리 빌딩은 똑떨어지는 비교군을 찾기가 상대적으로 어렵기 때문이다. 이 때문에 빌딩을 사고팔 때는 감정평가법인에서 건물의 가치를 평가받는 경우가 많다. 카사 측은 “최소 두 개 이상의 대형감정평가법인의 감정평가를 통해 시세를 정확히 반영하고 있다”고 알려왔다.
=“주식처럼 쉽게 사고팔 수 있다”는 광고 문구도 아직 검증되지 않았다. ABS 역시 주식처럼 사려는 사람이 있어야만 팔 수 있기 때문이다. 임형준 금융연구원 박사는 “부동산 ABS를 공모 판매한 사례가 없기 때문에 정말 ABS를 주식만큼 쉽게 처분해 현금화할 수 있을지, 그만큼의 수요가 있을지는 알 수 없다”고 지적했다.
홍지유 기자 hong.jiyu@joongang.co.kr