[더오래] 상가건물 올리고 등기부등본 봤더니 내 지분이 달라졌다

[더,오래] 손유정의 알면 보이는 건설분쟁(9)

서리나씨는 성수동에 있는 토지의 5분의 1 지분을 두 자녀에게 증여하고, 자녀들과 함께 토지 공유지분과 동일한 비율로 출자해 상가건물을 신축하기로 했습니다. 신축될 건물을 서씨가 5분의 3의 지분을, 나머지는 자녀가 각 5분의 1의 지분을 공유하기로 약정했습니다. 중간에 현장소장이 바뀌는 ‘사고’가 발생하기도 했지만, 결국 근린생활시설이 완공됐습니다. 이후 건물에 대한 사용승인을 받아 건축물대장이 발급되고, 소유권보존등기가 완료됐습니다. 당시까지 큰 문제는 없는 듯했습니다.

서씨는 성수동에 있는 토지의 5분의 1 지분을 두 자녀에게 증여하고, 자녀들과 함께 토지 공유지분과 동일한 비율로 출자해 상가건물을 신축하기로 했다.[사진 pixnio]

그런데 서씨는 상가 임대차계약을 체결하는 과정에서 건물등기부등본을 보고 깜짝 놀랐습니다. 신축 건물은 서씨와 나머지 자녀가 각 3분의 1씩 지분을 공유하는 것으로 소유권보존등기가 완료됐기 때문입니다. 서씨는 원래 자녀들과 약정한 것처럼 건물의 5분의 3은 자신이 보유하고, 나머지는 자녀가 5분의 1씩 지분을 보유하는 것으로 소유권보존등기를 바꾸는 방법을 법무법인에 문의했습니다.

서씨는 본인이 직접 건축물대장, 소유권보존등기 신청을 하지 않았습니다. 그 과정에서 관련 서류를 제대로 확인하지 못했고, 실질과 다른 소유권보존등기가 완료되는 ‘사고’가 발생한 것입니다. 건물 신축 이후 소유권을 정리하고 올리는 과정에서 위와 같은 사고가 발생하는 경우가 드물지 않습니다. 특히 소유권보존등기를 신청하기 이전에 건축물대장의 소유권지분이 잘못 등재되어 건축물대장의 소유자 명의와 지분을 변경하는 신청을 하는 경우도 다수 있습니다.

건축물대장 소유자 명의변경

건축물대장의 소유자 명의가 잘못된 것을 발견한 경우 소유자 명의 정정신청을 할 수 있습니다. 그런데 행정청이 정정신청을 거부하면서, 등기사항증명서를 첨부해 정정신청을 해야만 건축물대장상의 소유자 명의를 변경할 수 있다고 하는 경우가 있습니다. 건축주 입장에서는 소유권보존등기 신청을 위해 건축물대장상의 명의 변경을 요청하는 것인데, 오히려 행정청은 등기부를 제출하라는 것입니다.


행정청이 명의변경 신청을 거부한 경우, 그 거부처분에 대해 취소를 구하는 소송을 제기할 수 있습니다. 또 국민권익위원회 민원을 신청해 판단을 받는 방법도 고려할 수 있습니다. 위와 같이 소를 제기하거나 민원을 신청하는 경우, 실체적인 권리관계에 관해 구체적으로 입증해야 합니다.

건축물대장의 소유자 명의가 잘못된 것을 발견한 경우 소유자 명의 정정신청을 할 수 있습니다. [사진 pixabay]

소유권 보존등기 경정절차

경정등기는 원시적 착오 또는 유루(당초의 등기절차에 신청의 착오나 등기관의 과오가 있어 등기와 실체가 불일치하는 경우)가 있는 경우에만 할 수 있고, 등기완료 이후에 발생한 사유에 의해서는 할 수 없습니다. 특히 권리 자체를 경정하거나, 권리자 전체를 바꾸는 경정은 원칙적으로 허용되지 않습니다. 또한 적법절차로 완료된 등기는 원칙적으로 경정등기를 할 수 없습니다.

서씨의 경우에도 소유권 보존등기의 절차상 하자는 없다고 할 수 있습니다. 그렇지만 등기예규인 ‘경정등기절차에 관한 업무지침’에 의하면 예외적으로 단독 소유의 소유권보존등기를 공동소유로 경정하거나 공동소유를 단독소유로 경정하는 것이 가능합니다. 결국 서씨는 자녀들을 상대로 경정등기를 청구하는 소를 제기해 확정판결문을 받은 이후에서야 소유권보존등기를 경정할 수 있었습니다. 이처럼 건물 신축에는 설계, 계약 체결, 착공, 완공뿐만 아니라 그 이후 소유권보존등기를 신청하는 것까지 매우 세심한 주의가 필요합니다.

변호사 theore_creator@joongang.co.kr