[더,오래] 최용준의 절세의 기술(91)
- 상가주택을 보유한 송 씨는 내년부터 양도세 부담 때문에 고민이 많다. 그대로 있자니 늘어나게 될 양도세 부담이 걱정이고, 지금이라도 팔아 다른 곳으로 옮기자니 집값이 너무 올라 엄두가 나지 않는다. 상가주택의 양도세와 관련해 개정된 또는 개정될 내용은 무엇이고, 송 씨는 어떻게 하는 것이 좋을까?
- 보통 1층은 상가, 위층은 주택으로 구성된 ‘상가주택’은 주택과 상가의 구성비율에 따라 양도세 부담이 크게 달라질 수 있다. 1가구 1주택에 해당한다면 전체가 비과세 될 수 있지만 경우에 따라 상가에 대해 양도세가 과세가 되는 등 결과가 달라진다. 특히 내년부터는 9억원을 초과하는 상가주택은 양도세 부담이 더 늘어나기 때문에 지금부터라도 매도를 서두르거나 미리 별도의 절세방안을 세워 둘 필요가 있다.
내년부터는 양도가액 9억원을 초과하는 상가주택은 주택 면적이 상가 면적보다 넓더라도 상가 면적에 대한 비과세 혜택이 사라진다. [사진 pixabay]
‘주택 면적〉상가 면적’이면 모두 주택으로 간주
상가 부분에 대해 양도세가 비과세 되려면 일단 상가주택 1채만 보유한 경우로서 전체 면적 중 주택 면적이 상가 면적보다 넓어야 하고, 주택 층수가 3개 층 이하이어야 한다. 만일 건물의 주택 면적이 상가 면적보다 크다면 건물 전체를 주택으로 보아 양도세를 계산한다. 가령 주택 면적이 40평이고 상가 면적이 30평이라면 주택 면적이 더 넓으므로 총 건물 면적 70평 전체를 모두 주택으로 보아 1가구 1주택자라면 양도세가 비과세된다.
그러나 주택 면적이 상가 면적과 같거나 오히려 주택 면적이 더 작으면 주택 면적만 주택으로 보고 나머지는 상가 면적으로 보아 양도세를 계산한다. 예를 들어 주택 면적이 30평이고 상가 면적이 40평이라면 주택 면적(30평)만 주택으로 보아 1가구 1주택자에 대한 양도세 면제받을 수 있고, 나머지 상가 면적 40평에 대해서는 양도세를 내야 한다.
9억 초과 상가주택, 내년부터 상가는 과세
송 씨의 경우 세 부담이 얼마나 늘어나는지 살펴보자. 송 씨가 3억원에 취득한 상가주택을 15억원에 양도한다면 그 양도차익은 12억원이다. 주택 면적과 상가 면적 비율이 6 대 4일 경우 현행 세법에 의하면 주택 면적이 상가 면적보다 넓어 전체를 주택으로 보아 양도세가 비과세 된다. 물론 양도차익 12억원 중 60%인 7억 2000만원은 비과세되고, 나머지 40%인 4억 8000만 원에 대해서만 양도세가 매겨진다. 송 씨는 10년 이상 보유 및 거주했으므로 장기보유 특별공제로 양도차익의 80%(3억 8400만원)까지 공제되므로 양도세로 약 2000만원(지방소득세 포함) 정도를 내면 된다. 주택 부분뿐 아니라 상가 부분까지 비과세되고, 장기보유 특별공제도 80%까지 적용된 결과 세 부담이 비교적 작은 편이다.
그러나 개정될 세법에 의하면 내년부터 송 씨는 양도세로 약 1억 6100만원(지방소득세 포함)을 내야 한다. 올해 송 씨가 팔았을 경우에 비해 약 1억 4100만원이나 세 부담이 늘어나는 셈이다. 왜 이렇게 양도세 부담이 커지는 것일까? 상가 부분에 대해 비과세 혜택이 사라지고, 상가에 대한 장기보유공제도 최대 30%까지로 줄어들기 때문이다. 송 씨는 11년간 보유해 22% 공제를 받는다. 세법의 개정 취지는 앞으로 고가의 상가주택 중 상가 부분에 대한 비과세 혜택을 전격 배제하겠다는 뜻이다.
주택으로 용도 변경하면 절세가 가능할까
송 씨는 향후 집값이 더 상승할 수도 있을 거라 생각해 양도 시기를 늦추는 방안도 검토하고 있다. 내년에 양도하더라도 상가 부분을 주택으로 용도 변경한 후 양도하면 건물 전체에 대해 양도세 비과세가 되지 않을까 궁금하다. 그러나 상가 부분을 주택으로 용도 변경하는 과정에서 주택 층수가 4개 층 이상이 될 경우 다주택자로 간주하여 오히려 양도세가 중과세될 수 있으니 주의가 필요하다. 또한 주택으로 용도를 변경하더라도 1가구 1주택 비과세 요건을 갖추려면 용도 변경 후 최소 2년은 지나야 하므로 충분한 시간을 가지고 준비해야 한다.
세 부담을 최소화하기 위해 송 씨가 올해 상가주택을 양도한다고 가정해 보자. 만일 매수자가 상가주택을 개조하여 근린생활시설이나 사무실로 사용하기를 원해 잔금일 전까지 주택 부분을 상가로 용도 변경해 주는 것을 거래조건으로 한다면 어떻게 될까? 즉, 송 씨 입장에서는 잔금일 전에 건물 전체를 상가로 용도 변경한 후 양도하는 것인데 이 경우에도 1가구 1주택 비과세가 가능한 것일까? 국세청에 따르면 매매계약의 특약으로 매매대금을 청산하기 전 주택 외 용도로 전환할 것을 약정한 경우에는 양도일(잔금일)이 아닌 매매계약일 현재를 기준으로 1가구 1주택 여부를 판단하도록 하고 있으므로 용도 변경 조건을 거부할 필요는 없다.