“서울 도심권에 30분 내 접근이 가능한 도시.” 김현미 국토부 장관이 지난 19일 대책을 발표하면서 설명한 ‘3기 신도시’의 첫 번째 특징이다. 이들 신도시는 서울 경계에서 2㎞ 떨어져 있다. 정부는 1990년대 초 개발한 분당 등 1기 신도시 못지않게 3기 신도시도 주택 주택 수요를 분산하는 효과를 낼 것으로 기대하고 있다. 1기(서울 경계에서 5㎞)보다 가깝고 당시 주요 광역교통망이던 지하철에 비해 광역급행철도(GTX)가 훨씬 빠르기 때문이다. ‘30분’이란 시간 거리와 ‘2㎞’라는 공간 거리는 정부가 ‘서울 용’이라는 점을 강조한 표현인 셈이다.
수도권 3기 신도시 전망
예전 같은 ‘로또’ 기대하기 어려워
지역우선 공급 강화, 전매 제한
서울 주택 수요 분산 효과 불확실
3기 신도시 중 가격이 가장 비쌀 것으로 예상되는 과천 분양가는 3.3㎡당 3000만원에 육박할 것으로 업계는 본다. 현재 과천 남쪽에 개발 중인 과천지식정보타운에서 검토되고 있는 분양가가 3.3㎡당 2600만원 선이다. 이번 과천 신도시는 강남권인 서초구에 바로 붙어있어 지식정보타운보다 땅값이 훨씬 더 비쌀 것이다. 그 사이 건축자재비용·인건비 등 건축비도 오른다. 11월 기준 서울 민간 아파트 분양가가 3.3㎡당 2400만원이다. 서울보다 비싼 신도시가 되는 것이다.
서울 도심 공급 계획은 수요를 빨아들일 흡수력이 떨어진다. 우선 양이 많지 않다. 정부는 서울시와 협의를 거쳐 유휴지를 활용해 1차에 이어 2차까지 3만 가구 정도를 공급하기로 했다. 한 해 서울에서 멸실 물량을 제외하고 순수하게 신축으로 늘어나는 주택이 5만 가구가량이다. 상당수 임대주택이어서 내 집 마련 수요자에게는 ‘그림의 떡’이 될 수 있다. 서울의료원 주차장(800가구)과 동부도로사업소(2200가구) 등 강남권 물량도 대부분 임대다. 분양주택도 분양가상한제 적용을 받는 공공분양이어서 청약저축 가입 무주택 세대주로 청약자격이 제한된다. 분양가가 주변 시세보다 30% 넘게 저렴하면 당첨자는 8년간 전매할 수 없고 5년간 거주도 해야 한다.
올해 들어 서울 주택건설 인·허가와 분양 실적이 뚝 떨어졌다. 아파트 분양물량이 2만 가구 정도로 지난해(4만여 가구)의 절반으로 줄며 2008년 금융위기 이후 최저가 예상된다. 이 추세가 이어지면 2015년 이후 분양 봇물에 따른 대거 입주 효과가 2021년 이후 사라지게 된다. 정부의 공급 확대 대책으로 실제 시장에 주택 공급이 시작하기도 전에 ‘공급 절벽’이 나타날 수 있다. 정부 계획에 따르면 서울 도심 물량은 2020년부터 착공해 2023년부터 본격적으로 입주하게 된다. 2차 수도권 주택공급 계획이 불안하다.
안장원 기자 ahnjw@joongang.co.kr