서울 서초구 반포동 래미안퍼스티지. [연합뉴스]
[서울 25개구 대표 아파트 비교 분석 ]
공시가격, 실거래가 반영률 평균 66.6%
실거래가 반영률 59.4~75.9%로 편차 커
래미안퍼스티지-신월시영 16%P 차이
고가 아파트일수록 실거래가 반영률 낮아
550명이 약 1300만 가구 현장조사?
조사 방식·과정·검증 투명하게 공개해야
서울 아파트 공시가격의 실거래가 반영률이 구별로 큰 차이를 보이는 것으로 나타났다. 재산세나 종합부동산세·상속세 등의 부과 기준이 되는 공시가격 상승률과 실제 집값 상승률의 차이도 아파트별로 제각각인 것으로 조사됐다.
고가 아파트일수록 실거래가 반영률이 낮았다. 중앙일보가 서울 25개 구별로 지난 10년간 매매가 가장 많았던 아파트 한 곳씩 25곳을 조사한 결과다.
조사 대상 25곳 아파트 공시가격의 실거래가 반영률은 평균 66.6%였다.
아파트별로 편차는 컸다. 실거래가 반영률이 가장 낮은 곳은 반포구 래미안퍼스티지(59.4%)로 가장 높은 양천구 신월시영(75.9%)과 16.5%포인트 차이가 났다.
집값이 비쌀수록 실거래가 반영률이 낮은 경향도 뚜렷했다. 올 1월 신고된 실거래가가 16억원인 송파구 잠실동 리센츠 85㎡형의 공시가격은 9억6800만원으로 실거래가 반영률은 60.5%다.
반면, 올 1월 평균 2억1000만원에 매매된 노원구 중계주공 2단지(44.5㎡)의 공시가격은 1억5200만원으로 실거래가 반영률이 72.4%다.
공시가격
현행 공시제도에 따르면 아파트·연립·다세대 등 공동주택 약 1300만 가구는 한국감정원이 자체 전수 조사 방식으로 산정한다. 하지만 실제 전수 조사는 아니다. 한국감정원에 따르면 지난해 공시가격 조사에 투입된 한국감정원 인력은 감정평가사 140여 명을 포함해 약 550명이다. 이들은 한 달 동안 교육을 받고, 석 달간 현장조사를 한다.
1인당 공동주택 약 2만3000가구, 하루에 250여 가구를 조사하는 셈이다. 2015년 감사원은 “감정원의 현장 조사가 제대로 이뤄지는지 검증할 수 없다”고 지적했다.
박철형 한국감정원 주택공시처장은 “1300만 가구를 다 조사하기 어렵기 때문에 아파트 한 동 기준층과 호수를 정해 가격을 매기고, 이를 기준으로 나머지 가구의 공시가격을 정한다”고 설명했다.
서울 강남구 은마아파트 단지. [뉴스1]
박철형 처장은 “공시가격은 과세용이기 때문에 65~80% 수준에 목표를 두고 올해 상승률은 물론 전년도 시세 반영률이나 지역 변동률 등을 따져 균형을 맞춰 산정한다”며 “올해 집값이 30~40% 올랐다고 그만큼 공시가격을 올리기는 어렵다”고 말했다.
김태윤 기자 pin21@joongang.co.kr