강남4구·마포·용산·대구수성, 분양가상한제 적용 대상 될 수도

서울 강남구 일대 아파트 단지 전경. [중앙포토]

민간택지 아파트에 대한 분양가상한제 적용 기준이 완화되면 서울 강남권을 비롯한 투기과열지구 일부가 사정권에 들 전망이다. 총 29곳인 투기과열지구의 지정 요건보다 다소 높은 수준이어서 많은 지역이 해당하진 않을 것으로 보인다. 함영진 부동산114 리서치센터장은 “지금 기준으로 하면 서울 강남권과 마포·용산·성동구, 지방에선 세종·대구 수성구 정도가 상한제 대상 지역이 될 가능성이 있다”고 말했다.

5일 국토교통부에 따르면 최근 3개월간 집값 상승률이 물가상승률의 두 배를 넘은 곳 중 ▶12개월간 평균 분양가 상승률이 물가상승률의 두 배를 넘는 경우 ▶직전 2개월간 청약 경쟁률이 5대 1 또는 전용 85㎡ 이하는 10대 1을 각각 초과한 경우 ▶3개월간 주택 거래량이 전년 동기 대비 20% 이상 증가한 곳 중 한 요건이라도 충족하면 상한제 대상 지역으로 선정될 수 있다. 적용 단위는 구(區)가 원칙이다. 

분양가 잡겠지만 조합원 부담 늘어
재건축 6만 가구 사업 묶일 가능성

박선호 국토부 주택토지실장은 "정량적 요건이 충족된다고 기계적으로 상한제를 적용하진 않을 것"이라며 "종합적 판단을 거쳐 '필요하면' 지정할 계획"이라고 말했다. 

일반 분양주택의 경우 상한제 적용 지역으로 고시 후 최초로 입주자 모집 승인을 신청한 주택부터, 재건축·재개발도 고시 후 최초로 관리처분계획 인가를 신청한 주택부터 적용한다. 정부는 이런 내용을 담은 주택법 시행령 개정안을 8일 입법예고하고, 다음달 말 시행할 계획이다.
분양가상한제가 적용되면 단기적으로 고분양가를 차단하는 효과는 있겠지만, 부작용이 클 것이란 우려가 많다. 특히 재건축·재개발 사업은 분양가를 낮추게 되면 분양 수입이 줄어 조합원 부담이 늘게 된다. 수익성이 떨어지면 사업 진척에 영향을 줄 수밖에 없다. 내년에 부활하는 재건축 초과이익환수제까지 맞물리면 사업 추진이 중단되는 곳이 잇따를 수 있다. 부동산114에 따르면 강남 4구에서 재건축을 추진 중인 단지 중 관리처분인가 전 단계로 상한제 대상이 될 수 있는 단지는 70여 곳, 6만여 가구에 이른다. 서초구 반포주공1단지를 비롯해 강남구 청담삼익, 서초구 신반포 6·18차 등이 해당한다.


이남수 신한금융투자 부동산팀장은 “사업성이 악화돼 사업을 중단하는 곳이 늘어나면 자연스레 주택 공급이 줄게 돼 집값이 오를수도 있다”고 말했다. 분양가가 낮아진 만큼 주변 시세보다 저렴해져 오히려 시세 차익을 노린 투기 수요가 몰릴 수 있다는 주장도 나온다. 김규정 NH투자증권 부동산연구위원은 "분양을 앞둔 서울 서초구 신반포 센트럴자이 같은 인기 단지의 경우 상한제에 따른 '로또 분양'이 현실화될 가능성이 있다"고 말했다. 


황의영 기자 apex@joongang.co.kr