특별법 입안 당시 대상이었던 택지는 1기 신도시(분당·평촌·중동·산본·일산)와 서울의 목동·수서·상계 등이었는데, 정부는 시행령을 통해 노후계획도시의 정의를 확대 적용해 대상 지역을 늘렸다. 주택공급 목적의 개발사업 외에도 산업단지 개발, 공공기관 이전 등과 함께 시행된 배후 주거단지 조성사업을 포함했다.
면적 기준도 ‘단일택지 100만㎡ 이상’에서 ‘연접·인접한 택지, 구도심, 유휴부지를 합산한 면적 100만㎡ 이상’까지 포함했다. 다만 구도심과 유휴부지는 전체 합산면적의 20% 이하(50만㎡ 내)로 제한된다. 최병길 국토부 도시정비기획준비단 단장은 “부천·일산 등은 구도심의 일부도 같은 생활권으로 묶여 있는데 택지지구에서는 벗어나 같이 정비를 하게 해달라는 요청이 있어 반영한 것”이라고 설명했다.
이외에도 경기 수원 매탄1·2, 평택 안중, 고양 증산, 의정부 송산 등도 새롭게 대상지가 됐다. 아울러 안산 반월 산업단지, 창원 산업단지 배후도시 등도 특별법 적용을 받을 수 있게 됐다. 서울은 9곳(기존 8곳)이 적용 대상이며, 경기는 1기 신도시를 포함해 30곳(기존 13곳)이 해당한다
시장·군수 등이 지정하는 특별정비구역 유형도 4가지로 구체화했다. ▶주거단지 정비형 ▶중심지구 정비형 ▶시설 정비형 ▶이주대책 지원형 등이다. 주거단지 정비형은 25m 이상 도로로 구획된 토지를 원칙으로 한다.
노후 신도시 아파트 재개발, 최대 750% 용적률 적용 가능
중심지구 정비형은 철도역 승차장 경계에서 반경 500m 이내 및 상업·업무지구를 고밀·복합 개발하는 구역이다.
가장 먼저 재건축을 진행할 선도지구 지정 기준은 ▶주민 참여도 ▶노후도 및 주민 불편 ▶도시 기능 향상 ▶주변 지역 확산 가능성 등으로 구체화했다. 지자체별 구체적인 기준·배점·평가절차는 5월 중 공개할 예정이다. 국토부는 1기 신도시의 경우 도시별로 선도지구를 1개 이상씩 조성하며, 이르면 오는 6월부터 공모절차를 시작해 11∼12월께 지정할 계획이다. 1기 신도시 재건축은 현 정부 임기 내 처음 착공해 2030년 첫 입주가 목표다.
1기 신도시 재건축, 2030년 입주 목표
공공기여 비율, 2개 구간으로 차등화
대신 용적률 상향 등에 따른 공공기여는 강화한다. 시행령에 따르면 공공기여 비율을 2개 구간으로 차등화한다. 기본계획에서 정한 도시의 기준용적률(적정 수준의 평균 용적률)까지는 낮은 수준의 공공비율(10~40% 범위에서 조례로 결정)을, 초과하는 범위는 높은 수준(40~70% 범위)을 적용하도록 했다. 과도한 고밀화를 억제하고, 지자체가 기반시설 확충, 도시 기능 향상에 부담하는 비용 등을 고려한 것이다. 국토부 관계자는 “가급적이면 300% 정도가 될 기준용적률 이내에서 재건축을 추진하라는 의미”라고 설명했다.
일각 “시장 침체, 투자 붐 가능성 적어”
김효선 NH농협은행 부동산 수석위원은 “서울, 경기도 분당·일산 등 일반 수요자들의 관심이 높은 지역과 그렇지 않은 지역, 공급 과잉 지역 등의 사업 진행 가능성과 속도에는 차이가 있을 것으로 보인다”고 말했다.
이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 “(기준용적률 초과분의 최대 70%까지 적용되는) 공공기여가 과도하다는 주민들의 불만이 따를 가능성도 있다”고 덧붙였다.