‘영끌족’ 선호한 1만 가구 대단지
가격 추락하며 2030세대 손절매
잠실 토지거래허가제 유탄 맞아
4월 지정만료 전 해제·축소 필요
풍선효과에 따른 시장왜곡 심각
‘영끌’ 젊은층이 급락 직격탄을 맞았다. 업계에 따르면 지난해 11월 이후 실거래가 신고된 26건 가운데 6건이 매수가격보다 싸게 되판 손절매다. 손절매 금액이 최고 5억원이고 4건 매도자가 20~30대다. 헬리오시티 몸값이 롤러코스터를 타면서 뒤늦게 올라탄 젊은층이 가장 큰 충격을 받은 데는 토지거래허가제라는 고강도 거래 규제가 한몫했다. 헬리오시티가 규제의 풍선효과를 보다 풍선이 터진 셈이다.
서울 송파구에서 잠실동이 2020년 6월 토지거래허가구역으로 묶이며 아파트 거래가 제한됐다. 토지거래허가구역에선 매수 직후 입주해 2년 이상 거주하는 조건으로만 매수할 수 있다. 다주택자가 매수할 수 없고 갭투자도 불가능하다.
초고가인 강남·서초구를 피해 송파구로 향하던 영끌 갭투자가 토지거래허가구역에 막히자 인근 헬리오시티로 몰렸다. 국토부 실거래가공개시스템에 따르면 잠실동 엘리트와 헬리오시티 거래량이 토지거래허가구역 지정 전인 2019년 각각 887건과 135건이었다가, 지정 후인 2021년엔 잠실동 엘리트가 158건으로 급감하고 헬리오시티는 170건으로 급증했다.
토지거래허가구역 수요에 한계가 있다 보니 집값이 빠질 때는 거침없다. 엘스 84㎡가 지난해 말 19억원으로 30% 넘게 내렸다. 헬리오시티 사례가 보여주듯 토지거래허가제가 시장 왜곡을 낳아 가격 변동성을 키워 시장을 더욱 요동치게 하는 것이다.
문재인 정부에서 강화된 현행 토지거래허가구역은 주택거래 규제의 ‘끝판왕’이다. 대출 제한, 양도세·보유세 등 세제 강화가 거래 시장에서 문턱을 높인 간접적인 거래 규제라면 토지거래허가는 바리케이드를 치고 대놓고 거래를 통제하는 것이다. 당초 토지거래허가제는 신도시 등 개발 예정지의 토지 투기를 막기 위한 명분이었다. 투기적인 거래가 성행하거나 땅값이 급격히 상승하는 지역을 대상으로 한다.
주거지 허가 대상, 180㎡→6㎡로 확대
문 정부 토지거래허가제는 허가 대상 면적을 대폭 축소해 대지 지분이 작은 도심 아파트에 적용했다. 대지지분이 6㎡가 넘으면 허가 대상이어서 초소형 아파트도 사고팔 때 허가를 받아야 한다. 사실상 노무현 정부가 도입하려다 포기한 주택거래허가제인 셈이다.
☞ 토지거래허가제= 자치단체의 허가를 받아야 일정한 규모 이상의 토지 거래를 할 수 있다. 대지는 집을 짓거나 거주하기 위해, 농지는 농사를 짓기 위해서처럼 토지의 이용 목적에 맞게 사용하는 조건이다, 서울에서 주거지역 허가 대상 면적이 180㎡ 초과에서 문재인 정부 이후 6㎡ 초과로 대폭 줄었다. 대지 지분도 토지이기 때문에 아파트 등 주택도 허가 대상이다.