1기 신도시 재정비는 새 정부의 주택 공급 확대 방안이다. 새 정부는 경기 분당·일산·평촌 등 서울과 인접한 1기 신도시에 신규 주택 10만 가구 이상을 공급할 계획이다.
이런 가운데 재건축 사업성을 좌우하는 용적률을 얼마나 높일 것인지에 관심이 쏠린다. 1기 신도시 용적률을 법정 상한인 300%까지 올리고, 역세권 등 일부 지역은 준주거지역 등으로 종상향을 해 용적률을 최고 500%까지 높이는 것 등이 지금까지 거론된 새 정부의 방안이다. 용적률은 대지면적에 대한 건축물 연면적(총면적)의 비율로, 이 수치가 높을수록 새로 지을 수 있는 가구 수가 늘고 기존 소유주가 부담해야 할 비용이 줄어 사업성이 높아진다.
참고로 현재 1기 신도시의 평균 용적률은 ▶분당 184% ▶일산 169% ▶평촌 204% ▶산본 205% ▶중동 226% 등이다. 또 지구단위계획으로 묶여 있어 재건축 추진이 쉽지 않다. 다윈중개에 따르면 성남시 분당구의 노후 단지에 정부의 구상대로 용적률 300%를 일괄 적용할 경우 현행 최대 용적률을 적용했을 때보다 평균 사업성이 3점(84→87점) 높아진다. 효과가 크지 않은 것이다. 사업성 지수 100점을 넘는 단지도 한 곳(매화주공3단지·107점)에 불과하다. 조사 대상 단지의 토지 용도는 1종 일반주거지역부터 준주거지역까지 제각각이다. 용적률 300%를 일괄적으로 적용할 경우 각 단지에 돌아가는 혜택의 크기도 다르다.
정비사업 전문가들은 법정 용적률 상한에 50%포인트의 인센티브를 더해 용도지역에 따라 용적률을 차등 적용한다는 방안을 대안으로 꼽는다. 이 경우 분당의 재건축 사업성은 84점에서 89점으로 6%(5점) 높아진다. 사업성 점수 100점 이상인 단지도 5곳으로 늘어난다. 분양가상한제 폐지가 함께 이뤄져 평(3.3㎡)당 일반 분양가를 1000만원 높게 적용하면 평균 사업성은 19%(84→100점)가량 향상된다. 이 경우 사업성 점수 100점 이상인 단지도 51개로 증가한다. 추가되는 가구 수도 8만6542가구에 이른다.
박합수 건국대 부동산대학원 겸임교수는 “실제 시뮬레이션을 해보면 1기 신도시 노후 아파트 재건축에 용적률 400% 정도를 적용할 경우 사업성 확보는 물론, 기존 주거환경을 해치지 않는 범위에서 상당한 규모의 신규 주택 물량을 확보할 수 있다”며 “이를 위해서는 대표적인 재건축 규제인 안전진단, 재건축초과이익환수, 조합원 지위 양도 제한, 분양가상한제 등에 대한 종합적인 재검토도 함께 이뤄져야 한다”고 설명했다.
문제는 이런 용적률 상향이 기존 아파트 소유주에만 돌아갈 수 있단 점이다. 이와 관련 김석환 다윈중개 대표는 “용적률 상향 논의에 앞서 특정 지역 아파트 소유주에게 돌아가는 혜택을 어느 선까지 허용해줘야 하는지에 대한 사회적 공감대 형성이 우선되어야 한다”고 강조했다.