[반퇴시대 재산리모델링] 부인 명의로 집 사고 재건축 입주 후에 팔아라

강남 재건축 아파트 40대 맞벌이, 5년 뒤 입주하는데 집테크 어떻게

Q 서울시 송파구에 사는 정 모(48)씨. 중학교 교사인 아내와 함께 맞벌이 중이며 고등학생 자녀 1명이 있다. 현재 거주 중인 아파트가 재건축 사업시행인가를 받은 상태로 2027년 말 입주할 예정이며 2024년 이주를 앞두고 있다. 입주 전에 거주할 집을 마련해야 하는 상황에서 전세를 살아야 할지 매매하는 건 어떨지 저울질하고 있다. 2년 전 시작한 주식 투자가 최근 시장이 안 좋아 저조한 수익률이다. 이를 정리해야할 지 앞으로 투자는 어떻게 해야할지도 고민이다. 앞으로 10년 정도 직장생활을 할 수 있을 것으로 기대하고 있다. 그사이 자산을 적극적으로 굴려 노후자금을 마련하고 싶은데, 어디다 투자하면 좋을지 상담을 요청했다.

A 송파동에 보유 중인 아파트는 재건축 사업시행인가를 받은 상태다. 대체주택 비과세 조건을 잘 활용하면 2024년 아파트 이주가 시작되기 전이라도 다른 주택을 매수하는 것을 고려해 볼 수 있다.

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◆대체주택 비과세 제도 활용=재건축으로 인해 이주하면서 대체주택을 취득할 경우 중과예외 사유가 인정된다. 대체주택의 경우 사업시행인가일 이후에 취득해 1년 이상 거주하고, 재건축 완공 후 세대원 전원이 2년 내 이주해 1년 이상 거주하면 된다. 대체주택은 재건축 완공 전 또는 완공 후 2년 이내 양도하면 되는데 위의 3가지 요건을 충족하면, 다른 아파트를 매수 후 매도할 때 보유와 거주 기간에 관계없이 양도세 비과세가 가능하다.

다만 현재 아파트가 멸실되기 전에 대체주택을 사면 종합부동산세 부담이 있을 수 있다. 멸실된 이후에는 주택으로 보지 않으므로 상관없지만, 미리 대체주택을 샀을 경우 종부세 부담이 있기 때문에 이를 대비해 배우자 등 가족 명의를 빌리는 것을 고려할 만 하다. 현재 아파트는 남편 단독 명의이므로 대체주택은 배우자 명의로 구입한다면 각각 1인 1주택이 되므로 재건축 아파트 멸실 전까지도 종합부동산세가 크게 부담스럽지 않을 수 있다. 종합부동산세의 세율은 인당 주택수를 기준으로 하기 때문이다.


◆ELS로 5~7% 수익률 기대=부부는 부채가 없고 생활비와 교육비 등을 제외하고도 월 300만원 이상의 여유자금이 있기 때문에 좀 더 적극적으로 투자하는 게 좋아 보인다. 보유 중인 국내외 주식은 하락했다고 매도하기 보다 보유하며, 꾸준히 적립식으로 개별주식 또는 지수를 매수하는 것이 좋겠다. 또 중수익·중위험 ELS(주가연계증권) 투자를 추천한다. ELS는 개별주식 또는 지수 등을 연계해 수익률이 정해지는 파생상품으로 개별주식의 불확실성과 변동성 리스크를 감소시켜 원금보장 상품 대비 5~7% 수준의 수익률을 추구한다. 보유자산의 포트폴리오 다변화를 위해 달러와 금 투자에도 관심을 가지는 게 좋겠다. 금의 경우 실물 골드바를 보유하기보다 금거래소를 이용하자.

현재 남편 명의 ISA 계좌가 있는데, 배우자도 ISA를 개설하자. 증권사에서 중개형 ISA 계좌를 개설하면 예금뿐만 아니라 주식, ETF, 펀드, 리츠, ELS, 공모주 등 다양하게 투자할 수 있다. ISA 계좌에서 발생하는 이자 배당소득은 비과세 또는 분리과세가 가능하며, 국내 주식매매차익은 과세하지 않으므로 2023년부터 시행되는 금융투자소득세도 피할 수 있다.

◆ 지면 상담=재산리모델링센터(02-751-5688, asset@joongang.co.kr)로 상담을 위한 전화번호, 자산·수입·지출 현황 등을 알려 주세요. 가명으로 처리되고 무료입니다.

서원용, 박성만, 최환석, 김정은(왼쪽부터)

◆ 재무설계 도움말=서원용 하나은행 영업1부 PB센터 팀장, 박성만 신한라이프 명예이사, 최환석 하나은행 부동산투자자문센터 센터장, 김정은 미래에셋증권 VIP컨설팅팀 선임매니저
◆ 후원=미래에셋증권·하나은행

서지명 기자 seo.jimyeong@joongang.co.kr