지구단위계획하에 진행된 이 사업은 성남시장이 구역 지정 결정 및 고시권자이고, 당시 성남시장은 이재명 현 경기도지사다. 민관 합동으로 개발된 대장동에서는 공공이 확정이익을 얻었다지만 민간의 개발이익이 과도해 문제가 됐다. 백현동은 공공이 빠진 민간개발 사업이다. 전북으로 본사를 이전한 공공기관인 한국식품연구원 부지를 아파트 단지로 개발한 이 프로젝트는 다른 아파트 개발 사업에선 전례를 찾기 힘든 특이한 점이 여럿이다.
민간업자 토지매입 후 용도 상향
우선 B사는 2015년 2월 한국식품연구원과 수의계약을 거쳐 해당 부지(11만2861㎡)를 2187억원에 매입했다. 당시 대부분 토지(10만1014㎡)의 용도는 자연녹지였다. B사도 자연녹지 가격으로 감정평가 받은 가격에 매입했다.
지구단위계획에서 이 프로젝트처럼 자연녹지에서 1~3종 주거지를 뛰어넘어 준주거지로 4단계나 용도가 상향조정된 사례는 찾기 어렵다. 부동산 개발 사업에서 '용적률=돈'인데 자연녹지는 용적률이 100%이하이고, 준주거지는 400%이하여서 사업성이 비교하기 어려울 정도로 좋아지기 때문이다. 대형건설사인 C사의 한 임원은 "용도를 한 단계 상향조정하는 것도 매우 까다로운 조건을 충족해야만 한다"고 말했다.
성남시가 이렇게 파격적인 종상향을 해 준 명분은 '공공성'이다. 한국식품연구원은 2015년 1월 성남시에 용도변경을 요청하면서 '공공성 확보 위한 임대 아파트를 건립”계획을 제출했고, 성남시는 임대주택 건립을 조건으로 용도를 변경해줬다.
부지 매입 후 사라진 '공익'
연구원 측 "성남시 요청 따른 대리 공문"
이에 대해 성남시 관계자는 "당시 담당 직원의 퇴직 등으로 현재 자세한 내용은 알 수 없지만 불법과 특혜는 없었던 것으로 안다"고 말했다. 성남시는 2017년 행정사무감사에서 "특혜는 없고 혁신도시특별법 등 관련 법령을 준수했다"고 밝혔었다.
산지관리법 위반한 50m 옹벽 허용
그런데 성남시는 산을 깎아 아파트 부지를 조성하게 허용했고, 사업자는 더 많은 아파트를 지을 수 있었다. 이 과정에서 아파트 주변 옹벽 높이는 최대 50m까지 높아졌다. 이 사실이 지난 5월 본지 보도를 통해 알려지고 감사원이 성남시에 대해 감사를 벌인 결과 인허가 과정에서 산지관리법을 위반했다는 사실이 확인됐다. 산림청 관계자는 "백현동 프로젝트와 관련해 감사원이 아파트 옹벽 높이에 대해 산림청에 질의를 했고, 산림청은 15m 이하로 해야 한다고 답변했다"고 말했다. 산지관리법 시행규칙에 따르면 아파트 비탈면(옹벽 포함)의 수직높이는 15m 이하가 되도록 사업계획에 반영해야 한다.
익명을 요구한 한 대형건설사 관계자는 "백현동에 우리 아파트 브랜드로 아파트를 지어달라고 B사가 요청했지만 15m 이상의 옹벽 조성은 입주 후 크게 문제가 될 수 있어 거절했다"고 말했다.
입주민들, 일부 부대시설 사용 못 해
실제 해당 아파트는 옹벽 문제 때문에 '동별 준공'이라는 사실상의 임시사용허가만 받은 상태다. 이 때문에 입주민들은 단지 내 일부 부대시설을 이용하지 못하고 있다. 일부 부대시설은 옹벽과 거의 붙은 위치에 조성됐다. 성남시 관계자는 "단지 내 커뮤니티 시설 등을 구조안전성 검증 절차와 감사원 감사결과 등을 본 후에 사용검사를 할 예정"이라고 말했다.
B사는 자본금 50억원의 PFV이고 지분의 일부는 C증권사가 갖고 있다. 이에 대해 B사 관계자는 "성남시의 요구로 우리 돈으로 업체를 선정해 안전성 검증 절차를 진행하고 있다"며 "준공허가를 빨리 내주지 않는 성남시를 상대로 소송을 할 계획"이라고 말했다. 그는 "성남시의 과도한 요구로 기부채납 조건인 R&D센터부지를 예정보다 늘린 8000평으로 조성했고, 시민을 위한 공원도 1만 평이나 조성했기 때문에 사업자 수익은 많지 않다"고 말했다.