원인과 대책을 제시하기 전에 분명히 해둘 것이 있다. 과연 무엇이 바람직한 주택 시장인가 하는 것이다. 가격의 급락도 폭등도 좋지 않다. 적정 수준의 점진적 상승이 이상적이라는 시각에 토를 달 사람은 없을 것이다.
뉴타운사업 막아 공급 차질 초래
가격 통제, 세금 정책 재검토하길
이와 함께 과도한 재건축 규제 조치에 따라 민간 시장에서 자연스러운 공급의 싹을 잘라버렸다. 그 대신에 말로는 그럴싸한 도시재생이라는 시대착오적 정책을 밀어붙였다. 골목길에 분 바르고 화장하는 치기 어린 사업을 서울 곳곳에 추진했다. 예를 들어 서울 종로구 창신지구 한 곳에만 200여억 원을 쏟아부었다. 그곳 주민들은 그 많은 돈이 들어간 사실조차 모른다. 이런 정책은 2017년 5월에 출범한 문재인 정부의 비뚤어진 이념과 결합하면서 전국적으로 부작용을 확산시켰다.
2013년 당시 박원순 시장의 정책 개악으로부터 촉발된 주택시장 공급 축소는 3~4년 시차를 두고 2017년부터 공급 부족의 충격을 가했고 그 여파는 지금까지 악영향을 주고 있다. 부동산 대란이 2013년 서울에서 이미 잉태된 셈이다.
더군다나 박 시장 밑에서 도시재생 사업에 깊이 관여한 변창흠 당시 SH공사 사장이 국토교통부 장관이 됐으니 제대로 대책을 낼 수 있을까. 변 장관은 그동안 공급대책으로 용적률 인센티브를 부여해 서울의 역세권 고밀 개발을 통한 임대주택 공급을 확대하는 구상을 시사해 왔다. 하지만 이 방법도 공공이 주도하는 기존의 공적 임대주택 방식의 하나로 주택 대란을 진정시키기에는 역부족일 것이다.
그가 공공 자가주택이니 환매조건부 주택과 같은 민간 주택시장에 정부가 무리하게 개입하는 정책적 사고에 계속 머물면 부동산 재앙은 더 커질 것 같아 걱정이다. 그동안 주택 및 전셋값 폭등은 규제를 낳고, 그 규제는 또 다른 규제를 낳는 악순환이 계속됐다. 새로운 정책이 오히려 문제를 키워왔다.
지금의 주택 대란에서 벗어날 방법은 없을까. 해답은 공급 확대를 시장 기능에 맡기는 것이다. 정부는 저소득층의 주거 문제 해결에만 집중하고 그 이상의 주택시장에서는 손을 떼는 것이다. 민간 건축 시장에 가해지는 사용·수익·처분 등 소유권 규제, 절차 규제, 가격 규제, 세금 규제를 원점에서 재검토해야 한다. 이를 주택 대란 해결의 출발점으로 삼아야 한다. 시장 기능을 정부가 대신할 수 있다거나 대신하겠다는 오만에서 잉태된 규제를 이제라도 모두 없애야 한다.
정부가 시장을 이길 수 없다는 것부터 깨닫는 것이 부동산 대란 해결의 첩경이다. 충격적인 박원순 전 시장의 성범죄 사건 이후 치르는 오는 4월 서울시장 보궐선거가 부동산 정책 실패를 바로 잡는 큰 전환점이 되길 바란다.
목영만 전 행정안전부 차관보·건국대 행정대학원 초빙교수
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