공공재개발은 조합 중심의 기존 재개발과 달리, 한국토지주택공사(LH)·서울주택도시공사(SH) 등 공공이 단독 또는 공동시행자로 참여한다. 인센티브로 용적률을 법적 상한의 120%까지 올려주고, 분양가상한제 대상에서 제외된다. 빠른 속도전도 매력 요소다. 국토부 측은 “10년 걸릴 사업을 5년으로, 절반을 단축할 수 있다”고 자신했다.
용적률 상향 인센티브 있지만
조합원 물량 제외 절반 공공임대
주민 동의 최소 절반 이상 받아야
공공의 역할이 커지는 만큼 우려도 있다. 한 건설업계 관계자는 “이익이 첨예하게 갈리는 재개발·재건축 사업을 경험이 많지 않은 공공이 얼마나 현장에서 소통하며 갈등을 줄여나갈지 미지수”라고 말했다. 공공이 사업시행자로 단독으로 참여하게 될 경우 기존에 설립된 조합은 해산해야 한다. 대신 주민대표회의를 구성해 의사결정 과정에 참여할 수 있게 한다는 방침이다.
용적률 높아지지만 '닭장 아파트' 우려도
용적률을 높이는 대신 과밀화의 문제도 있다. 서울시가 추진하는 역세권 청년 주택이 속속 완공되고 있지만, 좁은 땅에 많은 가구 수를 집어넣은 탓에 ‘닭장 주택’이라며 회자되기도 했다.
결국 주민 동의률이 관건이다. 공공시행자가 단독으로 재개발 사업을 추진할 시 주민 3분의 2 이상의 동의가 필요하다. 공공시행자와 조합이 공동으로 사업을 추진할 경우 주민의 절반 이상이 동의해야 한다. 함영진 직방 빅데이터랩장은 “원만하게 사업을 진행하려면 조합원들에게 적정 이익을 보장하며 공공성의 균형을 맞춰야 한다”면서 “과거 사례를 찾아보고 협의하고 설득하는 작업이 필요할 것”이라고 말했다.
한은화 기자 onhwa@joongang.co.kr