11일 부동산 업계에 따르면, 서울 서초구 신반포3차·경남 분양가(3.3㎡당 5669만원)는 상한제 전 규제 가격인 주택도시보증공사(HUG) 분양가(3.3㎡당 4892만원)보다 높다. 전문가들은 HUG의 막무가내식 규제 방식이 분양가를 되레 더 올린다고 지적한다. HUG는 최근 1년 이내 분양가를 상한선으로 설정하고 있다. 1년 이내 간격으로 분양이 이어지면 몇 년이 지나더라도 분양가가 제자리걸음을 한다. 강남에서 3.3㎡당 4892만원이 등장한 게 2018년 10월이다. 그 사이 땅값이 많이 올라 상한제 분양가가 눈에 보이지 않게 계속 상승한 셈이다. 권대중 명지대 교수는 “HUG 규제 방식이 한계를 넘어섰다”며 “정부가 주택 공급을 늘리기 위해 상한제에서 빼주겠다고 한 공공재개발 등의 유인책이 효과를 잃게 됐다”고 말했다.
주택공급 확대 발목 잡는 고분양가
신반포3차·경남 3.3㎡당 5669만원
상한제 규제 전 4892만원보다 높아
용적률 올리면 가구 수도 늘어나
시세차익 환수 등 로또 방지책 필수
과거 이명박 정부가 2010년대 초 보금자리주택을 도입하면서 땅값을 낮춘 방식을 쓰면 분양가를 훨씬 더 낮출 수 있다. 아파트용지 가격을 현행 감정평가금액이 아니라 조성원가를 기준으로 산정하는 것이다. 감정평가 금액이 높게 나오는 인기 지역일수록 분양가 인하 폭이 크다. 보금자리주택 때 60㎡ 이하 용지는 조성원가의 95%, 60~85㎡ 110%였다. 과천지식정보타운의 경우 59㎡가 3.3㎡당 800만원(가구당 2억원), 84㎡ 3.3㎡당 700만원(가구당 2억3000만원) 낮출 수 있다.
분양가 인하에서 함께 검토돼야 할 대책이 ‘로또’ 방지다. 분양가를 낮추면 로또가 더 커져 분양시장 왜곡 등 기존 로또 부작용을 더 악화시키기 때문이다. 이현석 건국대 교수는 “분양 때보다 양도 때 시세차익 일부를 환수하면 분양가를 높이지 않으면서 로또를 줄일 수 있다”고 말했다. 허윤경 한국건설산업연구원 연구위원은 “분양가 인하는 사업성을 악화시켜 공급을 줄일 위험성을 갖고 있다”며 “공급 확대와 로또 방지를 두루 포괄하는 묘안이 필요하다”고 말했다.
안장원 기자 ahnjw@joongang.co.kr