[더,오래] 최용준의 절세의 기술(75)
Q 얼마 전 정 씨는 세무서로부터 소득세를 추징하겠다는 연락을 받았다. 정씨가 주택을 임대하고 받은 월세 수입에 대해 그동안 소득세를 신고 납부하지 않은 사실이 이번에 드러난 것이다. 사실 오래전부터 월세를 받아 왔지만, 지금까지 한 번도 문제 된 적이 없었기에 막연히 괜찮을 거라고 생각했다. 그러나 막상 소득세 납부 고지서를 받아드니 세무서가 상당히 자세한 내용을 알고 있구나 싶어 매우 당황스러웠다. 세무서는 정씨가 월세를 받고 있다는 걸 어떻게 알아낸 걸까?
A 지난해 11월 국세청은 주택임대소득 불성실 신고 혐의자 3000명을 선정하고 이들을 대상으로 대대적인 세무검증을 하겠다고 발표했다. 그동안 국세청이 실시해 왔던 주택임대소득에 대한 검증으로는 이번이 역대 최대 규모이다.
주택임대소득 과세 대상은
부부합산 2주택자라면 월세 수입이 과세 대상이지만 월세 관련 보증금에 대해서는 과세하지 않는다. 그러나 부부합산 3주택 이상을 보유하고 있다면 월세뿐 아니라 보증금 및 전세금에 대한 간주 임대료도 과세대상(단, 보증금 등 합계가 3억원 초과 시)이 된다. 간주임대료 계산 시 소형주택(전용면적 40㎡ 이하이면서 기준시가 2억원 이하인 경우)은 내년 말까지만 보증금 과세대상 주택에서 제외된다.
미신고 월세 수입 있다면
정 씨의 경우 이번에 세무서에서 정씨가 그동안 받은 월세 및 전세보증금에 대해 이미 꽤 상세히 파악하고 있다는 사실에 깜짝 놀랐다.
국세청은 정씨가 신고하지 않은 월세 및 보증금 액수를 어떻게 알고 있는 것일까? 국세청은 기본적으로 관계기관 등으로부터 임대차 계약 신고내용(임대주택), 전세권·임차권 등기 내용 등 주택 임대 자료를 수집해 활용한다. 또한 임차인이 연말정산 시 신청한 월세 세액공제 또는 월세 현금영수증 등의 자료도 참고한다. 그뿐만 아니라 임차인이 임대차 계약 후 동사무소에 신고한 전·월세 확정일자 자료까지 건네받아 정확한 월세 및 보증금 액수를 파악해 낸다.
그럼 소규모 원룸이나 다세대주택 등과 같이 보증금이 비교적 소액이라면 임차인이 확정일자 및 임차권 등기 등을 하지 않는 경우가 많은데, 국세청이 파악할 수 없는 사각지대에 있다고 봐도 될까? 그렇지 않다. 국세청은 이처럼 주택 임대 자료가 없는 경우를 대비해 주변 시세 등을 활용한 빅데이터 분석자료를 구축해 놓았고, 이를 통해 최대한 실제와 가까운 주택 임대소득 규모를 파악하고 있기 때문이다.
또한 임차인이 외국인인 경우 대개 확정일자를 받지 않는다는 점을 이용해 주택임대소득 신고를 누락했더라도 그 외국인이 근무하는 회사로부터 주거비 지원 증빙자료 등을 수집하는 방법으로 임대수입을 파악해 낸다.
주택 임대하면 사업자 등록은 필수
또한 주택임대소득 과세 대상자라면 오는 2월 10일까지 임대사업장현황신고를 하는 것이 좋다. 사업장현황신고를 해 두면 5월 종합소득세 신고 시 국세청으로부터 간편 신고 서비스를 받을 수 있어 편리하게 소득세 신고를 할 수 있다.
세무사 theore_creator@joongang.co.kr