사모펀드를 통한 매입은 다주택자에 대해 강화된 규제를 피하면서 시세차익도 누릴 수 있는 우회 투자 수단이 될 수 있다. 사모펀드 운용사인 법인에 물리는 세금이 일반 개인에 비해 싸다는 점을 이용한 일종의 '세테크'다. 김우철 서울시립대 세무학과 교수는 "법인은 영업 소득이든 주택양도소득이든 모든 소득을 포괄과세하기 때문에 주택을 팔 때도 과표에 따라 10~25%인 법인세에 부동산 양도 소득에 한해 10%를 가산한 20~35%의 세금을 낸다"며 "최근 법인 양도세가 올라 내년부터 30~45%의 세금이 적용된다고는 하지만 최대 70%의 양도세를 내는 개인에 비할 바는 아니다"고 말했다.
나홀로 아파트를 통째로 구입한 만큼 리모델링 속도가 빠를 것이라는 점도 투자자에겐 매력이다. 아파트 리모델링은 재개발·재건축과 비슷한 절차대로 이뤄진다. 주민들이 조합을 꾸린 뒤 시공사를 선정하고 안전 진단과 구청의 인허가를 받아 사업을 진행한다. 하지만 소유자가 한 사람이라면 주민 동의를 모을 필요가 없다. 이해관계가 복잡한 개발사업은 주민 의견을 모으는 데 길게는 수십 년의 시간이 드는 만큼 이 과정이 생략되면 사업 기간이 대폭 줄어든다.
단 리모델링을 하더라도 수평이나 수직증축은 어려울 전망이다. 2종일반주거지역에 들어서 용적률(대지 면적 대비 건물 연면적의 비율)이 최대 250%로 제한되기 때문이다. 이 단지의 용적률은 333%로 이미 법정 기준을 넘는다. 하지만 낡은 집을 개량하는 것만으로도 상당한 가치 상승이 기대된다는 게 부동산업계의 관측이다. 7호선·분당선이 지나는 강남구청역과 180m 거리인 데다 논현동과 삼성동 주변에 신축 아파트가 드물기 때문이다.
수익률과는 별개로 사모펀드가 주거용 부동산 투자에 나서는 것에 대한 회의적 시각도 있다. 김 교수는 "금융 당국에서 사모펀드에 대한 규제를 완화해준 것은 금융 시장을 키우고 혁신 산업에 대한 투자를 늘리기 위해서였다" 며 "사모펀드가 주거용 주택을 매입해 수익을 내는 것은 현 정부의 부동산 정책 기조와는 물론이고, 금융위원회의 사모펀드 규제 완화 취지와도 맞지 않는다"고 지적했다.
홍지유 기자 hong.jiyu@joongang.co.kr