주택시장에 '마시멜로'가 쏟아진다. 주변 시세보다 훨씬 저렴해 억대의 시세차익을 기대할 수 있는 ‘로또 분양’이다.
내년 5월 이후 분양가상한제 적용
재건축 24곳서 분양 물량 나올 듯
HUG 규제 가격보다 싸지만
전매제한 기간은 3배 넘는 10년
상한제 마시멜로가 내년 5월부터 본격적으로 나온다. 서울시 자료를 통해 집계한 결과 관리처분계획(분양계획) 인가를 받고 분양을 앞둔 재건축·재개발 단지가 9만여가구다. 조합원 몫과 임대주택을 제외한 일반분양분이 2만 가구다. 이중 상한제 지역 물량이 31곳 각각 5만3000가구, 1만3000가구다. 이중 일반분양분 기준으로 7개 단지 6200여가구가 내년 4월까지 분양할 수 있을 것으로 집계됐다. 나머지 24곳 6800여가구는 4월까지 분양이 어렵다. 상한제 단지다. 반포주공단지 1,2,4주구 등이다.
상한제 분양가가 비교 대상인 주변 새 아파트 시세와 비교하면 반값 이하로 예상된다. 시세보다 20~40% 저렴한 HUG 분양가보다 10~20% 더 낮을 것으로 추정된다.
관건은 '참을성'이다. 상한제 단지에 역대 최강의 전매제한이 적용되기 때문이다. HUG 규제 단지의 전매제한 기간이 3년으로 입주 때까지다. 상한제 단지는 10년으로 예상된다.
정부는 상한제 '로또 분양'의 청약과열을 막기 위해 민간택지 상한제 전매제한 기간을 3~4년에서 5~10년으로 크게 늘렸다. 이전엔 분양가가 주변 시세의 70% 미만일 때 4년이었는데 이제는 80% 미만이면 10년이다. 앞서 이명박 정부의 보금자리주택 전매제한 기간도 최장 10년이었지만 이때도 주변 시세 대비 비율이 70% 미만이었다. 70~80%이면 7년이었다.
새 아파트 시세가 3.3㎡당 8000만원까지 나가는 서초구 반포동을 보면 전용 84㎡의 예상 시세차익이 HUG 규제 단지 10억원, 상한제 단지 13억원이다. 전매제한 기간이 3년과 10년. 7년을 더 기다리면 3억원을 이미 확보하는 셈이다.
10년이 지난 현재, 보금자리주택 거래가격이 10억~11억원대로 160%의 상승률을 나타냈다. 최고 실거래가가 12억5000만원이다. 이 기간 해당 지역 아파트값 상승률의 10배다.
10년을 기다리지 못하고 그 전에 팔았다면 이만한 수익률을 내지 못한다. 2010년대 초·중반까지 서울 집값이 주춤했기 때문이다.
3년 이상 보유하고 팔면 장기보유특별공제 혜택이 있다. 전매제한 10년은 입주 후 보유 기간이 7년이어서 장기보유특별공제 56%를 적용받는다.
마시멜로 실험 결과처럼 인내의 대가인 상한제 마시멜로가 훨씬 낫다고 볼 수 있다.
하지만 변수가 있다. 앞으로 3년보다 10년 뒤 주택시장이 더 안갯속이다. 앞으로 10년 사이에 주택시장을 위협하는 인구 감소와 고령화 등이 기다리고 있다. 그 사이 주택보급률도 올라갈 것이다.
집값이 계속 오르더라도 앞으로 10년간 상승률이 경제 성장률 둔화, 주택보급률 상승 등으로 지금까지보다 내려갈 것이다.
여기다 상한제 단지가 실제로 언제 나올지, 실제 분양가가 얼마가 될지 정해진 게 없다. 관리처분계획 인가를 받은 재건축·재개발 단지가 사업을 포기할 수 없어도 정부 정책과 시장 동향을 지켜보며 분양 시기를 미룰 수 있다.
이렇게 보면 전매제한 기간이 짧은 HUG 규제 단지가 안정적이다. 상한제 단지가 나오기 전 HUG 규제 단지에 주택 수요자가 몰리는 것도 이런 이유다. 상한제 지역 지정 후 상한제 지역에 분양한 강남구 대치동 르엘대치와 서초구 반포동 르엘신반포센트럴 166가구 모집에 1만7000여명이 몰려 평균 106대 1의 경쟁률을 나타냈다.
그런데 한가지 숨은 변수가 있다. 상한제 단지의 불확실성을 상쇄할 ‘운’이다. 과거처럼 10년 이전에 전매제한이 완화돼 풀릴 수 있다. 보금자리주택 전매제한 기간도 당초 10년에서 나중엔 6년까지 줄었다.
HUG 규제 단지의 전매제한 기간이 3년이지만 실제론 5년으로 봐야 한다. 입주 후 2년 이내에 팔면 양도세 비과세 혜택이 아예 없어 남는 게 별로 없다.
전매제한 완화를 고려하면 상한제 단지의 전매제한 기간이 HUG 규제 단지보다 아주 긴 것은 아니다. 어느 단지든 당첨 가능한 청약가점 고점자를 중심으로 주택 수요자의 고민이 깊어지고 있다. 안장원 기자 ahnjw@joongang.co.kr