지난 7일 정부서울청사 브리핑실에서 김현미 국토교통부 장관이 밝힌 3기 신도시 ‘기습 발표’의 이유다. 정부는 당초 6월로 예상됐던 3기 신도시 마지막 후보지 공개를 한 달 이상 당겼다. 신도시 개발을 둘러싸고 주민 반발이 만만치 않은 상황에서 지자체가 국토부의 손을 적극적으로 잡았다는 것이다. 그 이면에는 ‘개발 이익 분배’라는 당근이 있었다.
개발 시 지자체 지분 참여 비율 높여
LH주도에서 지자체 도시 공사 참여
부천, 과천 사업지 99%가 그린벨트
보상비 적은데 개발이익 높아져 눈독
경기도 관계자는 “사업 지분 비율을 정하고 있는 단계지만, 2기 신도시 때보다 높아질 것”이라고 밝혔다. 경기도시공사의 경우 판교 신도시 개발 당시 지분 비율은 8%, 동탄2와 평태 고덕 신도시는 20%였다. 이 비율이 높아지는 만큼 개발 이익도 커진다.
2기 신도시 때만 해도 중앙 정부 주도의 개발 구조였다. 지자체 관계자는 “그간 수도권 공공택지 사업은 수익이 높은데 LH가 그 이익분을 지방 사업 손실 메꾸는 용으로 쓴다는 불만이 많았었다”고 전했다. 3기 신도시 브리핑 현장에서 이재명 경기도지사는 “해당 지역 개발이익은 지역 기반시설이나 생활 SOC(사회간접자본) 확충에 제대로 사용될 수 있게끔 최선을 다하겠다”고 말한 배경이다.
서울 집값을 잡기 위해 출발한 3기 신도시인만큼 서울 인접성이 중요했다. 서울 경계에서 1㎞ 내에서 사업 부지를 찾다 보니 그린벨트 해제밖에 방법이 없었다. 부락이 형성된 지역보다 상대적으로 싼 땅값도 한몫했다.
국토부의 한 관계자는 “저렴한 부지가 필요한데 그린벨트를 제외하고 대규모 택지 개발 사업을 할 수 있는 곳이 없었다”고 말했다. 부동산 업계에서는 수도권 일대 대규모 그린벨트 해제는 이명박 정부의 보금자리지구 이후 3기 신도시가 두 번째라고 본다.
그린벨트 해제 지구에선 개발비용이 내려가지만 시행자는 주택용지 등 땅값을 대부분 시세와 비슷한 감정가격으로 주택건설업체 등에 팔기 때문에 개발이익이 커진다.
이런 국토부의 3기 신도시 발표에 경실련은 "공기업이 저렴하게 확보한 택지를 비싸게 파는 땅장사를 일삼고 있다"고 논평했다.
신도시 개발 사업이 꼭 황금알을 낳는 거위만은 아니라는 지적도 있다. 권대중 명지대 부동산대학원 교수는 “미분양이 발생하거나 분쟁 등으로 개발 사업이 장기화할 때 토지 보상비를 위한 대출 이자 등 차입금을 지방 공사가 감당하기 어렵다 보니 막대한 손해가 발생할 수 있다”고 말했다.
그는 “신도시 사업이 마냥 황금알을 낳는 거위가 될 수 없고 지자체 도시공사도 전문성을 키워야 한다”고 강조했다.
한은화 기자 onhwa@joongang.co.kr