장위14구역 조합 관계자는 "이미 조합 설립과 시공사 선정을 마친 상태여서 사업을 빨리 추진할 수 있을 것"이라고 말했다.
경기침체·주민갈등에 지지부진
최근 사업성 높아지자 탄력 받아
장위·전농·광명 등이 대표적
재건축보다 규제 덜해 관심 높아
절차 복잡 … 길게 보고 투자해야
청량리역 인근 전농9구역 추진위원회는 조만간 구청에 정비구역 지정을 다시 신청할 예정이다. 이곳은 2004년 정비예정구역으로 지정됐으나 10년 이상 사업이 멈춰 있다. 지난 8월 추진위는 기존 정비구역 면적(3만7320㎡)을 5만8535㎡로 늘리는 내용의 정비계획을 입안 제안했지만, 일부 내용을 수정해 다시 신청할 계획이다. '면적 50% 증가'의 경우 서울시 기본계획 변경을 거쳐야 하는 만큼 시간이 오래 걸리기 때문이다. 동대문구청 관계자는 "추진위가 '기존 면적의 10~20% 증가'로 축소해 구역 지정을 다시 신청하겠다고 한 상태"라고 말했다.
재개발 구역이 다시 사업의 시동을 거는 이유는 무엇보다 주변 집값이 많이 올라서다. 백준 J&K도시정비 대표는 "재개발을 앞서 진행한 주변 아파트 가격이 급등하고 분양이 잘 되면서 재개발 추진 시 사업성이 좋을 것이란 기대감이 커졌다"고 설명했다.
여기다 재개발이 재건축보다 규제가 덜하다는 점도 작용한다. 재건축은 초과이익환수제를 적용받아 재건축으로 발생한 이익 일부를 세금으로 내야 하고, 장기 보유자가 아니면 조합이 꾸려진 아파트를 팔 수 없다. 하지만 재개발은 이런 규제가 없다.
다만 투자는 신중히 할 필요가 있다는 지적이 많다. 이제 재개발 사업에 첫발을 내딛는 단계라 위험 부담이 만만치 않아서다. 구역 지정 단계를 넘어서도 조합설립인가→사업시행인가→관리처분계획인가→이주→일반분양 등 복잡한 절차를 거쳐야 한다. 사업이 지연될수록 입주 때 내야 할 추가부담금이 커져 투자 수익이 줄 수 있다. 내년 주택 경기가 밝지 않을 것으로 전망되는 점도 부담 요소다. 이미 가격이 크게 오른 곳에 투자할 경우 수익성이 기대보다 떨어질 수 있다는 점도 고려해야 한다.
이남수 신한은행 도곡PWM센터 PB팀장은 "대출 규제도 강화되는 추세여서 장기적 관점이 아니면 투자해선 안 된다"고 말했다.
황의영 기자 apex@joongang.co.kr