주택형별 분양전환가는 206~244㎡(이하 전용면적)가 3.3㎡당 평균 5900만원, 가구당 44억~52억원이다. 273㎡는 74억원(3.3㎡당 7400만원)이다.
244㎡ 펜트하우스(최고급 주택)는 이번에 분양전환가를 예정하지 않고 분양전환 때 결정하기로 했다. 3.3㎡당 1억원이 넘을 것으로 업계는 보고 있다.
개인간 거래 드물어 값 파악 곤란
중개업소들 아예 공개대상서 빼
나이원 한남과 한남더힐은 ‘출생’ 과정·주택 규모가 비슷하다. 한남더힐도 임대주택에서 분양전환했다. 둘 다 대부분 200㎡가 넘는 초대형 주택형으로 이뤄졌다.
한남더힐 244㎡ 펜트하우스의 올해 공시가격이 54억6400만원으로 아파트 중 최고가격이다. 공시가격은 정부가 세금 부과 등을 위해 감정평가를 거쳐 결정하는 가격이다. 대개 시세의 70% 이하다. 올해 공시가격 2위는 강남구 삼성동 아이파크 269㎡ 49억6800만원이다.
그런데 한남더힐이 국내에서 가장 비싼 단지일까. 단지별 평균 시세를 비교하면 쉽게 알 수 있는데 한남더힐은 시세를 알 수 없다. 한국감정원과 국민은행 모두 한남더힐 시세를 제공하지 않는다. 한남더힐은 시세가 없는 ‘유령’ 단지인 셈이다.
한남더힐이 분양전환 이후 개인 간 거래가 드물어 시세를 아직 형성하지 못했다고 보기 때문이다. 분양전환율도 높지 않다. 전체 600가구 중 3분의 1 이상이 아직 주인을 찾지 못한 미분양 상태다. 초대형 주택이 들어있는 12개 동의 소유권 등기 내용을 보면 96가구 중 절반에 가까운 46가구가 아직 업체 소유다.
한남더힐의 '몸값'은 거의 분양전환가격인 거래 신고가격이나 공시가격, 전셋값으로 따져볼 수밖에 없다. 최근 1년간 국토부 거래 신고가격을 기준으로 보면 170㎡ 안팎에서 한남더힐이 강남권 최고 가격대인 삼성동 아이파크나 서초구 반포동 아크로리버파크보다 낮다.
한남더힐 177㎡ 최고 거래 신고금액이 34억5000만원인데 아크로리버파크 168㎡는 40억원을 찍었다. 삼성동 아이파크 175㎡는 39억5000만원까지 거래됐다.
세입자가 판단하는 사용가치인 전세보증금 신고 금액도 한남더힐이 다소 낮다. 한남더힐 177㎡가 25억원인데 삼성동 아이파크 175㎡ 24억~25억원, 아크로리버파크 164㎡ 26억~30억원이다.
170㎡ 주변을 기준으로 하면 한남더힐이 아크로리버파크와 삼성동 아이파크보다 떨어진다고 볼 수 있다. 하지만 더 큰 주택형은 강남권 단지들에 없어 비교하기 어렵다. 한남더힐에서 59㎡ 소형을 제외하고 177㎡가 가장 작은 주택형이다.
펜트하우스는 한남더힐이 훨씬 비싼 평가를 받고 있다. 삼성동 아이파크가 한남더힐에 못 미치고, 아크로리버파크 234㎡는 한남더힐보다 10억원 넘게 낮은 40억9600만원이다.
고급 아파트 시장에서 한남더힐이 70평 이하까지는 강남권 최고가 단지들에 밀려도 더 큰 초대형에선 비싼 셈이다.
국민은행 WM스타자문단 부동산수석전문위원은 "한남더힐은 초대형 주택형 위주로 구성돼 다양한 주택형으로 이뤄진 아크로리버파크 등과 '체급'이 다르다"고 말했다.
5년 반 뒤 나인원 한남 분양전환가격은 3.3㎡당 기준으로 현재 한남더힐 거래 신고가격보다 다소 높다. 지금으로선 두 단지의 우열을 가리기가 어렵다. 나인원 한남의 분양전환 실적과 이후 시장에서 형성될 두 단지의 시세가 최고급을 가를 것으로 업계는 전망한다. 안장원 기자 ahnjw@joongang.co.kr