김종필의 세테크
조합원이 배정받은 새 아파트 분양권인 입주권은 거주할 수 있는 주택이 아니지만 주택 수를 산정할 때 포함된다. 조합원이 가진 다른 주택의 비과세나 양도세 중과 여부에 영향을 미친다. 예를 들어 집을 두 채 가진 경우를 보자. 먼저 매도하는 주택은 2주택이어서 양도세를 부담해야 한다. 나중에 파는 주택은 1주택만 남게 돼 요건에 맞으면 1세대 1주택 비과세 혜택을 받을 수 있다.
입주권은 권리지만 주택 수에 포함
일반주택 먼저 팔면 양도세 중과
고가 입주권은 장기보유공제 활용
1년 이상 거주한 대체주택 비과세
재건축·재개발
양도세 중과가 적용되는 조정대상지역에서 주택이 입주권으로 전환된 뒤 매도하면 중과세율이 아닌 일반세율로 세금을 내면 된다.
다만 투기과열지구에서는 재건축·재개발 입주권을 팔지 못한다. 투기과열지구 이외 조정대상지역에서 생각해볼 수 있는 방법이다. 투기과열지구에서 제외되는 조정대상지역은 분당을 제외한 성남시, 하남시, 고양시, 광명시, 남양주시와 부산시 해운대연제·동래·부산진·남·수영구·기장군 등이다.
입주권도 양도세 비과세 혜택을 받을 수 있다. 일반주택의 비과세 요건과 차이가 있기 때문에 제대로 알아둬야 한다.
첫째, 2년 이상 보유 등 1주택 비과세 요건을 갖추면 되는데 기준 시점이 양도일이 아닌 관리처분계획 인가일이다. 2016년 6월 취득해 2017년 7월 관리처분계획 인가가 난 입주권을 2018년 8월 팔면 보유기간이 2016년 6월~2017년 7월로 1년 1개월이다. 양도시점에 상관없이 취득시점부터 관리처분계획 인가일까지 2년 이상이어야 한다.
둘째, 양도일 현재 다른 주택이 있다면 이 주택을 취득한 날로부터 3년 이내에 입주권을 매도해야 한다. 일시적 1세대 2주택으로 간주돼 3년간 1주택으로 봐주는 유예기간을 활용한다.
이때 일시적 2주택은 추가로 취득하는 집이 일반주택이어야 적용되고 입주권을 사는 경우는 해당하지 않는다.
비과세 요건을 갖췄더라도 양도가격이 9억원 초과인 고가 조합원 입주권은 더 따져봐야 할 게 있다. 입주권 상태에서 매도할지, 주택으로 지어진 뒤 매도할지에 따라 9억원 초과분의 양도세가 차이난다.
입주권과 일반주택의 장기보유특별공제 적용 범위가 서로 다르다. 입주권 양도차익은 관리처분계획 인가 전 양도차익과 관리처분계획 인가 후 양도차익으로 나뉜다. 입주권 장기보유특별공제는 관리처분계획 인가 전 양도차익에만 적용된다. 장기보유특별공제가 권리에는 적용되지 않는 셈이다. 다시 주택으로 지어져야 관리처분계획 인가 후 양도차익도 장기보유특별공제를 받는다.
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입주권을 갖고 있으면서 다른 일반주택을 샀다가 팔더라도 양도세를 내지 않는 방법이 있다. 1세대 1주택자가 재건축·재개발 공사 중 거주하기 위해 다른 주택을 대체취득하는 경우다. 대체주택 비과세를 받기 위해서는 첫째, 대체취득한 주택에 1년 이상 거주해야 한다. 비과세 요건으로 2년 이상 보유만 하면 되는 조정대상지역 이외에서도 1년 이상 거주가 필요하다.
둘째, 대체주택 양도 시기는 1년 이상 거주한 후 재건축·재개발 주택이 준공되기 전 또는 준공된 뒤 2년 이내에 매도해야 한다. 완공 후 2년이 지나 매도하면 비과세 혜택을 받을 수 없다.
셋째, 완공 후 2년 이내에 세대 전원이 재개발·재건축으로 지어진 집으로 이사하고 1년 이상 계속 거주해야 한다. 세대원 중 일부가 취학이나 직장 변경, 질병 치료 등으로 다른 시·군으로 어쩔 수 없이 이전하는 것은 괜찮다.
반대로 기존 주택이 있으면서 추가로 입주권을 구입하더라도 기존 주택 양도 때 비과세 혜택을 받을 수 있다. 입주권 구입일로부터 3년 이내에 기존 주택을 매도해 일시적 2주택 3년 유예기간을 활용하는 셈이다.
3년을 경과해 기존 주택을 매도하면서 비과세 혜택을 받으려면 좀 복잡하다. 입주권이 나온 새 아파트에 들어가려는 실수요이면 된다. 재건축·재개발 주택 완공 전 또는 완공 후 2년 이내에 판다. 여기다 완공된 집으로 2년 이내에 세대 전원이 이사해 1년 이상 거주해야 비과세다. 이 조건을 지키지 않으면 비과세가 취소되고 양도세를 추징당한다.
김종필 세무사