연봉 1억 맞벌이 30대도 가능...아파트 당첨 쉬운 '특공'에 혹시 나도 자격 있을까

[안장원의 부동산 노트] 

미성년자 특별공급 당첨이 대대적인 제도 개편을 불러왔다. 대상 주택 가격은 제한되지만 물량은 크게 늘고 자격도 완화됐다.

결혼 6년 차로 자녀 둘을 두고 서울에 사는 대기업 김 과장(37). 단 한 번도 집을 가진 적이 없다. 3년 전 아파트 신규 분양을 염두에 두고 청약통장에 가입했다. 무주택 기간 8년, 부양가족 수 3명, 청약통장 가입 기간 3년에 해당하는 청약가점이 40점. 

지난해부터 분양시장을 두드리고 있지만 낮은 가점에 발목이 잡히기 일쑤다. 웬만한 단지는 50점 이상은 돼야 기대해 볼 수 있고 60점은 넘어야 안정권이다.

민영주택 특별공급 물량 43%
맞벌이 신혼부부 총 연봉 1억원까지
육아휴직 등 휴직하면 더 늘릴 수 있어
자녀·부모·청약통장 등 요건 서로 달라
재당첨 제한 기간 뒤 일반공급 가능

이런 김 과장에게 볕이 든다. 앞으로 특별공급에 신청하면 당첨 확률을 높일 수 있다. 그동안 결혼 기간, 소득 등에서 기준에 어긋나 엄두를 내지 못했으나 지난 4일 정부의 특별공급제도 개편으로 자격을 갖게 됐다.      

아파트 특별공급이 분양시장의 ‘대세’로 자리 잡고 있다. 서울 등 투기과열지구 내 대상 주택 가격이 제한(9억원 이하)되고 전매제한이 강화(5년)되지만 물량이 크게 늘고 문턱이 낮아져서다. 

특별공급은 사회적·정책적 배려 계층을 대상으로 일반공급 경쟁 없이 주택을 공급하는 방식이다. 대상이 제한된 만큼 일반공급에 비해 청약 자격이 느슨하고 청약경쟁도 덜하다.  

특별공급 제도가 바뀌면서 챙겨야 할 게 더 많아졌다. 그러잖아도 특별공급은 유형·자격·선정방법 등이 복잡해 부적격자가 속출하고 있다. 지난 3월 ‘로또 아파트’로 불린 서울 강남구 일원동 디에이치자이개포 특별공급에 신청한 1300여명 중 20%가 넘는 300여명은 자격 미달이었다.   

디에이치자이개포 '특공' 부적격 20% 넘어 

특별 공급  인터넷 접수 후 부적격 당첨자는 당첨이 취소되고 1년간 재당첨 금지 규제를 받는다. 특별공급 인터넷 접수는 금융결제원의 ‘APT2you’(www.apt2you.com)에서 해야 한다. 은행은 접수하지 않는다.  

노약자 등 인터넷 사용이 곤란한 신청자는 이전처럼 견본주택을 방문해 청약할 수 있다.  

자료: 국토교통부

민간이 짓는 민영주택 특별공급 물량이 이전 33%에서 43%로 10% 포인트 늘어난다. 신혼부부 물량이 10%에서 20%로 늘어나서다. 이렇게 해서 한해 증가하는 특별공급 물량이 2만 가구 정도로 추산된다.

여기다 특별공급이 미달하거나 미분양되더라도 특별공급에서 최대한 소화된다. 이전에는 일반분양으로 넘어갔다. 특별공급도 예비입주자(40%)를 뽑아 부적격 당첨 물량이나 미계약분을 공급한다. 한 유형에서 생긴 미분양은 다른 유형에서 가져간다. 

예를 들어 기관추천과 노부모부양에서 35가구가 미달하고 신혼부부·다자녀가구에서 모집 가구 수보다 90가구가 더 많이 신청했으면 이전에는 35가구가 일반 분양분으로 전환됐다. 앞으로 신혼부부·다자녀가구에서 탈락한 90명이 가져간다.  

가격 제한 9억원 기준은 실제 분양가 

특별공급 분양가 9억원 이하 제한은 실제 분양가별 기준이다. 같은 단지 내에서도 주택형과 층·향 등에 따라 분양가가 세분된다. 

주택형이 같더라도 저층은 9억원 이하이고 고층은 9억원 초과일 수 있다. 이럴 때 9억원 이하의 분양가에 해당하는 주택에 특별공급 물량을 배정해야 한다. 

기관추천·신혼부부·다자녀가구·노부모부양 4가지 특별공급 유형 중 신혼부부가 가장 많이 바뀐다. 혼인 기간 5년 이내, 유자녀 가구에서 혼인 기간 7년 이내면서 무자녀 가구도 자격이 된다. 

소득 기준도 내려갔다. 신혼부부 특별공급에서 가장 헷갈리는 부분이 소득이다. 특별공급 물량 중 75%를 이전과 같은 전년도 도시근로자 월평균 소득 100%(맞벌이 120%) 이하에 우선 공급하고, 나머지 25%를 소득 120%(맞벌이 130%) 이하에 공급한다. 4인 가구의 130%에 해당하는 월평균 소득은 760만원이고 연간 소득은 9100여만원이다.    

자료: 국토교통부

 육아휴직 등으로 휴직하면 소득을 줄일 수 있다. 부부가 각각 100%인 월평균 585만(연 7000만)원의 소득을 올리면 200%가 돼 자격이 되지 않는다. 하지만 한 명이 육아휴직 등으로 소득이 30% 이하로 낮아지면 자격을 갖춘다.   

회사원 소득은 비과세소득이 제외된 전년도 근로소득원천징수영수증 상의 총급여액이 기준이다. 사업자는 전년도 종합소득세 소득금액증명 원본 상 과세대상급여액이다.  

신혼부부 특별공급은 모집 가구 수보다 신청이 많아 경쟁이 생기면 자녀가 많은 사람이 우선이다. 임신이나 입양도 자녀 수에 포함한다. 재혼한 경우 배우자가 데리고 온 자녀는 특별공급 신청자와 같은 주민등록에 올라가 있어야 자녀로 인정된다.  

자녀 여부 기준은 다자녀가구 특별공급에도 적용된다. 자녀 수가 같을 경우 선정방법은 신혼부부와 다르다. 신청자 나이(연월일 계산)순이다.

노부모부양은 65세 이상·무주택

노부모부양 특별공급의 관건은 노부모 기준이다. 일반공급의 부모와 다르다, 일반공급 청약가점제에서 주택 수를 따질 때 함께 사는 60세 이상 부모의 주택은 집으로 보지 않는다. 노부모 부양에선 부모 나이가 65세 이상이고 부모도 무주택이어야 한다.  

노부모부양 특별공급은 계부·계모를 인정하지 않는다.   

자료: 국토교통부

기관추천 특별공급 대상은 국가유공자 등 무려 20가지에 해당한다. 그동안 사업 주체가 임의로 대상을 정했다. 지난달 분양한 서울 마포구 염리동 마포프레스티지자이는 장애인·국가유공자·장기복무군인·중소기업근로자·우수선수를 대상으로 했다. 


디에이치자이개포는 여기다 철거민·의사상자 등 6가지를 추가했다. 대개 장애인·국가유공자·장기복무군인 등이 중심이다.  

특별공급 유형에 따라 청약통장 요건이 차이 난다. 신혼부부와 다자녀가구는 청약통장 가입 기간 6개월 이상이고 지역별·주택형별 예치금을 채워야 한다. 노부모부양은 일반공급처럼 통장 가입 기간 2년 이상이다.  

한 가족 중복 당첨은 모두 무효 처리 

기관추천은 종류에 따라 청약통장 가입 기간 6개월 이상을 요구하거나 청약통장을 보지 않기도 한다. 청약 신청자도 노부모부양은 세대주이고 나머지는 꼭 세대주일 필요 없이 세대 구성원이면 된다.  

특별공급은 1세대 1주택 원칙이어서 한번 특별공급을 받으면 세대의 다른 구성원이 다시 받을 수 없다. 특별공급에 당첨된 뒤 재당첨 제한 기간이 지나면 일반공급으로는 분양받을 수 있다. 

안장원 기자 ahnjw@joongang.co.kr