이기형의 돈 안 새는 법
그런데 정작 당사자인 상가 임차인은 본인이 어떤 보호를 받는지 정확히 아는 이가 많지 않다. 상가임대차보호법의 적용 요건, 임대차 보호 기간, 보증금·권리금 보호 등의 규정이 복잡해서다.
관련 법령 개정돼 대상 확대
임대료 인상 상한선 5%로
환산보증금 넘는 변제 안 돼
환산보증금은 보증금+(월세X100)으로 계산된다. 예를 들어 보증금이 4억원이고 월세가 300만원이면 환산보증금은 7억원[4억+(300만X100)]이다. 환산보증금이 기준 초과로 상가임대차보호법의 범위를 벗어나면 민법 적용 대상이 되어 임차인 보호가 취약하다. 그런데 이 경우에도 일정한 조항은 법 적용을 받아 보호된다는 점을 알아둬야 한다. 계약 갱신, 대항력, 권리금 보호 등이다.
계약갱신 요구해야 5년 보장
임대차 계약이 갱신되면 임대인은 5% 이하에서 보증금·월세를 높일 수 있다. 5% 인상 한도 규정은 임대차 계약 기간에 임대인이 월세 증액을 요구하거나 임차인이 갱신 요구권을 행사한 경우에만 적용된다. 임대차 계약이 끝난 뒤 재계약을 하는 경우에는 적용되지 않는다. 환산보증금을 초과하는 임대차에도 5% 인상 한도가 해당하지 않는다.
상가 임차인이 사업자 등록과 인도(입점)를 마치면 그다음 날부터 제3자에게 대항할 수 있다. 확정일자는 필요 없다. 대항할 수 있다는 의미는 해당 건물이 제3자에게 넘어가더라도 양수인에게 임차권을 주장하다가 임대차 종료 때 양수인에게 보증금 반환을 청구할 수 있다는 뜻이다.
상가임대차보호법은 환산보증금을 넘는 임대차에도 대항력을 인정하고 있다. 환산보증금을 초과하는 임차인도 사업자 등록과 입점을 마칠 필요가 있다.
확정일자 갖춰야 우선변제권
환산보증금을 초과하는 임차인은 대항력이 있더라도 해당 건물이 경매로 넘어갈 경우 보증금을 날릴 수 있다. 이때는 전세권 설정이 대비책이다.
상가임대차보호법의 하이라이트는 권리금 보호 조항이다. 환산보증금을 넘는 임대차에도 권리금 보호 조항이 적용된다. 대항요건과 확정일자를 갖출 필요도 없다.
2015년 5월 상가임대차보호법이 개정돼 우리나라에 특유한 권리금 제도를 하나의 재산권으로 보호하게 됐다. 권리금 보호는 임대인에게 직접 권리금 반환을 청구하는 방식이 아니다. 기존 임차인이 신규 임차인으로부터 권리금을 받는 것을 임대인이 방해해서는 안 되고 이를 어길 경우 손해배상 책임을 진다는 간접적인 보호 방식을 취하고 있다.
권리금 협상은 만기 3개월 전부터
권리금 회수 방해가 인정되면 임대인은 임차인에게 ‘신규 임차인이 지급하기로 한 권리금’과 ‘임대차 종료 당시의 권리금’ 중 낮은 금액을 손해배상금으로 지급해야 한다. 기존 권리금 전부가 보장되는 게 아니다. ‘신규 임차인이 지급하기로 한 권리금’을 입증하기 위해 임차인은 신규 임차인과 미리 권리금 계약을 체결해 둘 필요가 있다. ‘임대차 종료 당시의 권리금’ 액수는 국토부 장관이 고시한 권리금의 평가 기준에 따라 정해진다. 권리금 평가는 수익환원법(해당 점포의 영업 이익이나 현금 흐름을 현재 가치로 환산해 권리금을 산정하는 방법)을 따른다. 매출액이나 영업이익을 제대로 신고하는 게 높은 평가를 받는 데 유리하다.
이기형 변호사