한 해 2채 팔면 세부담 커 … 양도차익 작은 것부터 처분을"
A. 이씨네는 전체 자산 중 부동산 보유 비중이 90% 넘는다. 노후생활로 접어들면 부동산 비중을 낮춰야 한다는 원론적 얘기가 아니라도 재산증식이나 현금흐름에 도움이 안된다면 보유할 이유가 없다. 이씨같은 다주택 보유자가 부동산을 정리할 때 조심해야 할 것이 세금이다. 파는 순서를 잘못 정했다간 양도소득세를 억울하게 물 수 있다.
지방 주택 시장은 전반적으로 상황이 썩 좋은 편은 아니지만 대전은 공급이 많지 않고 세종시 아파트 가격이 급등한데 따른 낙수효과가 생겨 전망이 양호하다. 요즘 주택시장은 새로 지은 아파트에 대한 선호도가 높아지면서 오래 된 아파트와의 가격편차가 크게 벌어지고 있다. 만약 이씨네가 거주 아파트를 팔고 이사할 경우 신축 아파트를 고르는 것이 재산증식 측면에서 유리하다.
◆거주 아파트는 양도세 비과세=다주택자가 매매시 절세하는 방법은 양도차익이 작은 순서대로 팔아 차익이 가장 큰 주택에 대해 1가구1주택 비과세혜택을 받는 것이다. 이씨네의 경우 주거용 주택 3채 중 가장 양도차익이 큰 것은 대전의 거주 아파트다. 옥천의 단독 주택과 오창의 전세 아파트를 먼저 팔도록 하자. 둘다 10년 이상 보유했으므로 장기보유특별공제 30%에 일반 양도소득세율(6~40%)이 적용된다. 단독주택은 양도차익이 1000만원으로 30만원의 양도소득세가 예상된다. 양도차익이 6000만원인 전세 아파트는 약 530만원이다. 그러나 같은 해 두 주택을 매각하면 양도소득이 합산돼 누진과세되므로 세금이 많아진다. 해를 달리해 매각하는 것이 절세 방법이다. 이렇게 하면 거주 아파트를 세부담없이 팔 수 있다.
◆은행예금은 일임형 ISA로 옮겨라=이씨는 한달 수입 중 지출하고 남는 150만원을 그냥 은행 보통예금에 쌓아 두었다가 1000만원이 되면 정기예금에 가입하는 식으로 관리하고 있다. 은행예금보다 더 수익을 내고 싶으면 금융회사가 맡아 운용해주는 일임형 ISA(개인종합자산관리계좌)를 적립식으로 불입할 것을 추천한다. 투자수익이 일부 비과세되는 일임형 ISA는 연간 2000만원 한도 내에서 가입할 수 있으며, 내년 말에 일몰된다.
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서명수 객원기자 seo.myongsoo@joongang.co.kr