시뮬레이션 돌려 보니
집값 뛰어 내년 재시행 유력
가구당 비용 1억원 이상 늘 듯
일반분양계획 인가 신청
연말까지 내야 피할 수 있어
조합들 사업 서둘러 부실 우려
“집값 전망 불확실 투자 신중을”
재건축 단지들의 집값이 해당 지역 평균보다 훨씬 많이 올랐기 때문이다. 2012~2016년 5년간 강남구가 7.6% 오르는 동안 은마아파트는 29% 상승했다.
하지만 남은 9개월여 동안 관리처분 인가 신청까지 시간 여유가 많지 않다. 업계는 현재 사업승인을 받았으면 안정권이고 적어도 조합 설립 단계는 지나야 부담금 제외를 기대할 수 있을 것으로 본다. 조합을 설립했어도 정비계획 확정 전이라면 어렵다. 부동산114에 따르면 강남 4구에서 재건축을 추진 중인 아파트는 총 7만여 가구이고, 이 중 3만7000여 가구가 조합 설립 이후다.
강남구 개포와 강동구 고덕 일대는 관리처분 단계여서 부담금을 이미 벗어났다. 건축심의를 준비하고 있는 반포주공1단지는 좀 여유가 있고 서울시의 정비계획 심의를 받고 있는 잠실주공5단지는 빠듯하다. 아직 조합 설립 전인 은마는 사실상 환수제를 피하기 쉽지 않을 것으로 업계는 보고 있다.
추진위 구성도 제대로 하지 못한 압구정은 부담금을 피할 방법이 없다. 과천은 단지에 따라 사업단계가 다르다. 활발한 재건축 사업은 도심 주택공급 확대 효과를 가져오지만 부작용도 우려된다. 내년 이후 비슷한 시기에 분양이 들어가면 2021~2022년에 완공이 몰리면서 주택공급 과잉이 나타날 수 있다. 2007~2008년 잠실에 1만8000가구가량 한꺼번에 입주하면서 주변 주택시장이 출렁거렸다. 재건축 공사를 위한 대규모 주택 멸실로 전·월세난도 예상된다.
재건축 가격 거품도 걱정된다. 사업 속도가 빠른 단지들을 중심으로 이미 가격이 들썩이고 있기 때문이다. 권대중 명지대 부동산학과 교수는 “앞으로 집값 전망이 불확실해 부담금 회피에 대한 막연한 기대감으로 투자하는 것은 신중해야 한다”고 말했다.
◆재건축 부담금
노무현 정부가 재건축을 규제하기 위해 2006년 도입한 재건축초과이익환수제에 따라 부과되는 금액. 재건축으로 오른 집값에서 해당 지역 평균 집값 상승분과 개발비용을 빼고 남는 초과이익에 최고 50%의 부과율이 적용된다. 준공 후 부과되고 현금을 국가에 납부해야 한다.
안장원·황의영 기자 ahnjw@joongang.co.kr