안장원의 부동산 노트

중앙SUNDAY

안장원의 부동산 노트

부동산 이슈를 쉽게 풀어봅니다.

기사 552개

2024.04.23 00:33

총 552개

'좌' '우' 치우치던 부동산 정책, 여소야대가 '중도' 찾을 기회 [안장원의 부동산 노트]

윤 대통령의 중장기 규제 완화 공약도 국회의 법률 개정 사안이다. 다주택자 중과 완화와 함께 다음 국회에서 다뤄야 할 사안이 윤 대통령이 공약한 1주택자 완화다. 정부가 야당을 배제하고 여대야소의 입법권을 휘두르는 바람에 종부세·양도세·분양가상한제·재건축부담금 등 주요 부동산 정책이 롤러코스터를 탔고 급격한 ‘좌회전’과 ‘우회전’을 반복했다.

2024.04.23 00:33
거래가 8억 싼데 세금은 1.6배...공시가 '기울어진 운동장' [안장원의 부동산 노트]

현실화 계획이란 이전 문재인 정부가 2035년까지 서로 차이 나는 공동주택·단독주택·토지의 공시가격 현실화율(시세반영률)을 통일해 90%까지 단계적으로 끌어올릴 계획으로 2020년 도입한 로드맵을 말한다. 문 정부는 주택 대부분을 차지하는 공동주택의 공시가격 평균 현실화율을 2020년 이전 68.1%에서 71.5%로 3.4%포인트 높였다. 2011년 현실화율이 72.7%였고 문 정부가 공시가격 현실화 로드맵을 수립하기 전인 2017, 2018년 현실화율이 68.1%였다.

2024.04.09 00:46
'분양 80억' 부산 펜트하우스, 공시가 뚜껑 열어보니 17억 [안장원의 부동산 노트]

전국 기준으로 지난해 아파트 시세 통계와 실거래가 통계가 각각 하락(-4.8%)과 상승(2.3%)으로 엇갈렸는데 올해 공시가격 변동률은 실거래가를 닮아 1.52% 상승한 것으로 집계됐다. 서울에서 공시가격이 지난해 가장 많이 내렸던 송파구(-23.21%)가 올해 상승률 1위(10.09%)를 기록한 것도 실거래가가 14% 뛴 덕이다. 올해 서울 성동구 성수동 1가 갤러리아포레 271㎡(이하 전용면적, 77억6900만원)과 서초구 반포동 아크로리버파크 234㎡(74억9800만원)이 각각 올해 공시가격 7, 9위에 이름을 올렸다.

2024.03.26 00:35
재건축 로또? 돈먹는 하마 됐다…공사비 3.3㎡당 1000만원 비명 [안장원의 부동산 노트]

업계에 따르면 지난달 말 서울 서초구 잠원동 신반포27차가 시공사를 정하기 위해 공고한 공사비가 3.3㎡당 959만원이다. 2017년 3.3㎡당 560만원에 계약한 서초구 잠원동 신반포22차는 착공을 앞두고 시공사에서 3.3㎡당 1300만 원대로 증액을 요구해 협의 중이다. 지난달 서초구 잠원동 신반포4지구 재건축 단지(메이플자이)의 일반분양분 가격 중 건축비가 3.3㎡당 672만원이었다.

2024.03.12 00:30
취득세 4배 낸다…오피스텔 70%가 주거용인데, 호적은 '사무실' [안장원의 부동산 노트]

2015년 주택건설 업계가 국토부에 오피스텔 바닥난방 확대와 발코니 설치 허용을 건의했다. 주거용에 적합하게 전용면적 85㎡ 이하 바닥난방 제한을 풀고 화재 시 임시대피 장소를 확보하기 위해 발코니를 설치할 수 있도록 해달라고 요구했다. 발코니를 설치할 수 있는 대신 아파트처럼 확장할 수는 없다.

2024.02.27 00:30
규제 '대못' 빼도, 재건축 주춤?…'안나 카레니나 법칙'에 달렸다 [안장원의 부동산 노트]

미국의 세계적인 석학 재레드 다이아몬드 교수는 명저 『총 균 쇠』(김영사)에서 이 문장을 끄집어내며 "결혼 생활이 행복하려면 많은 면에서 성공적이어야 한다… 기본적인 면 중 하나라도 충돌한다면, 결혼 생활의 행복에 필요한 모든 조건이 충족되더라도 그 결혼은 불행한 결말을 맞을 수 있다"고 썼다. 그는 이를 ‘안나 카레니나 법칙’이라며 동물 가축화 성공과 실패의 이유를 분석하는 데 적용했다. 가축화의 성공 요인을 분석하면서 『안나 카레니나』의 첫 문장으로 시작한 재레드 다이아몬드 교수는 성경 한 구절로 마무리했다.

2024.02.13 00:35
1주택자 되레 세금 더 낸다?…입구만 넓혔다, 1·10 주택대책 [안장원의 부동산 노트]

그런데 이번 대책을 시뮬레이션해보면 기존 주택 수에 따라 세제 감면 효과가 크게 차이 난다. 정부는 주택 수에서 제외할 뿐만 아니라 양도·종부세 1주택자 특례를 그대로 인정하기로 했다. 김종필 세무사는 "양도·종부세 1주택 특례 혜택이 워낙 크기 때문에 특례 적용이 없어지면 세제 측면에서 신축 소형주택 구입 유인 효과가 떨어질 것"이라고 말했다.

2024.01.30 00:42
'국평' 84㎡ 분양가가 44억…강남 뺨친 청약 최고가 '이 동네'

84~244㎡(이하 전용면적) 128가구인 이 단지의 분양가가 3.3㎡당 평균 1억1565만원이다. 이달 말 3.3㎡당 5653만원의 래미안원베일리 인근 잠원동에서 나올 예정인 메이플자이 분양가가 3.3㎡당 6700만원으로 지난달 구청 분양가심의에서 정해졌다. 앞으로 6년간의 땅값·건축비 상승을 추정하면 본청약 분양가가 3.3㎡당 4000만원을 넘길 수 있다.

2024.01.16 00:21
[안장원의 부동산 노트] ‘물’에 빠진 주택시장…2012년 ‘흑룡’처럼 바닥 칠까

그는 아파트 실거래가가 상승세를 이어가던 지난해 상반기에 하반기 하락 반전과 10월 이후 ‘드라마틱한’ 하락을 전망했다. 실제로 2021년 11월 이후 15개월간의 하락세를 끝내고 지난해 2월 상승세로 돌아섰던 전국 아파트 실거래가가 10월 다시 '마이너스’로 돌아섰다. 이번에는 2022년 말에 전고점(2021년 10월) 대비 25% 떨어진 뒤 반등해 지난해 9월 전고점의 85%까지 회복했다가 다시 내리기 시작했다.

2024.01.02 02:44
족쇄 아니라 로또였다…'반값 아파트' 10년 전매제한 역설 [안장원의 부동산 노트]

대표적인 ‘반값 아파트’로 불리는 토지임대부 분양주택(이하 토지임대부)에 최장 10년의 전매제한을 두는 주택법 개정안이다. 같은 단지에서 주변 시세를 100으로, 분양가상한제 가격을 80으로 본다면 분양가가 일반형 80, 이익공유형 64(상한제 가격 80의 80%)다. 건물과 땅이 일체로 이뤄진 아파트에서 건물만 분양하다 보니 ‘반쪽 아파트’, 가격을 일반 분양가의 절반 수준으로 낮춰서 ‘반값 아파트’로 불리기도 한다.

2023.12.19 00:37
수상한 기준시가…실거래가 13억 내렸는데 "2억 올랐다" [안장원의 부동산 노트]

아파트 대체재로 불리는 오피스텔 기준시가가 아파트 공시가격과 같은 추세로 움직일 것 같지만, 다소 차이를 보여 의아스러울 때도 있다. 아파트 공시가격과 오피스텔 기준시가의 서로 다른 움직임은 상품 특성만이 아니라 일부 산정 기준과 확정 방식이 다르기 때문이다. 한국부동산원이 산정한 적정가격(시세)을 공시가격·기준시가 결정에 적용하는 비율(공시가격 현실화율, 기준시가 가격 반영률)이 다르다.

2023.12.05 00:41
줄줄이 쌓인 부동산 규제완화, 연말 국회서 속도 낼까 [안장원의 부동산 노트]

다음날 윤석열 대통령은 "야당도 특별법 제정에 동의한 만큼 국민의 삶과 직결된 법안이 연내에 통과될 수 있도록 국회에 적극적인 논의를 부탁드린다"고 말했다. 1기 신도시 특별법은 대선 전인 2020년 하반기부터 발의된 13개 법안이 논의 중이나 아직 법안 명칭은 물론 대상 기준 등도 정하지 못했다. 법안이 처리되지 않으면 정부가 규제 완화 약속을 물려야 하는 상황이 올 수 있다.

2023.11.21 00:31
30대, 6억 대출 받아 헬리오시티 샀는데…금리 먹구름 덮치나 [안장원의 부동산 노트]

한국부동산원 통계를 보면 서울 전체 아파트 매매 거래량이 2021년 5만 건에서 지난해 1만5000건으로 급감했다가 올 9월까지 이미 3만 건까지 늘었다. 올해 1~9월 서울 전체 거래 중 외지인 비율은 25%다. 서울 전체 30대 매수 비율은 집값이 치솟던 2020~2021년 30%를 넘어섰다가 지난해 30% 아래로 내린 뒤 올해 다시 30%를 넘어섰다.

2023.11.07 00:37
[안장원의 부동산 노트] 고분양가 몸살 겪었던 둔촌주공, 벌써 ‘웃돈 6억 로또’됐다

주택도시보증공사(HUG)의 민간 아파트 분양가격 동향 자료에 따르면 9월 기준으로 전국 분양가(공급면적 기준)가 3.3㎡당 1660만원이다. 상한제 해제 직전인 지난해 12월 3.3㎡당 2800만원이던 성북구 분양가가 9월 3.3㎡당 3500만원으로 뛰었다. 이달 강동구 천호동에 분양한 84㎡ 가격이 13억~14억원으로 인근 최고 시세와 비슷하지만, 주변 시세가 17억원 넘게 올랐다가 3억원 정도 내린 금액이다.

2023.10.24 00:52
다시 '절세 묘수' 됐다…文 땐 '종부세 폭탄' 부른 공동명의 변신 [안장원의 부동산 노트]

공제금액은 공동명의가 더 많아도 단독명의 공제금액이 9억원에서 11억원으로 늘면서 단독명의의 고령자·장기보유 세액공제 확대(최대 70%→80%)가 '절세 효자'로 빛을 발한 것이다. 김종필 세무사는 "단독명의 공제액도 12억원으로 1억원 늘었지만, 웬만한 고가주택도 공동명의로 공시가격에서 6억원 더 제외하는 게 단독명의나 1주택자 특례의 세액공제보다 세금을 더 줄일 수 있다"고 말했다. 국세청에 따르면 세액공제율 40%를 기준으로 1주택자 특례와 공동명의 세금이 공시가격 61억4000만원에서 갈린다.

2023.10.10 00:45
해운대선 2년 만에 43억 시세차익…규제 틈새 파고든 '생숙' [안장원의 부동산 노트]

이때까지 숙박업 신고를 하거나 계속 주거용으로 쓰려면 오피스텔로 용도 변경하라며 용도변경 요건을 일부 완화했다. 숙박업 신고가 꽤 이뤄졌지만, 오피스텔 용도변경은 미미하다. 업계 관계자는 "정부가 오피스텔 용도변경 건축기준을 완화했지만, 해당 지역 도시계획상 용도변경을 할 수 없거나 건물 구조상 완화된 건축기준도 충족하지 못하는 경우가 많다"고 말했다.

2023.09.26 00:53
'공급 효자' 도시형주택 두달 연속 '0'…인허가·착공·준공 마이너스 [안장원의 부동산 노트]

권대중 서강대 교수(부동산학과)는 "금융위기 이후 5~6년간 누적된 주택공급 부족이 이후 금리 인하 등에 따른 유동성 급증과 맞물려 집값 폭등을 낳았다"고 말했다. 새 대책 못지않게 기존 제도 손질도 필요한데 금융위기 이후 주택공급 확대를 위해 이명박 정부 때 도입됐다가 제구실을 하지 못하는 제도가 있다. 이명박 정부가 아파트 공급을 늘리기 위해 2012년 도입한 게 기존 주택을 둘로 쪼개는 ‘1+1’ 재건축·재개발이다.

2023.09.12 00:56
정부 발표 1년…진척 없는 재건축부담금·취득세 중과 완화 [안장원의 부동산 노트]

이에 장철민 더불어민주당 의원은 초과이익이 많은 서울 강남의 부담금을 강화하기 위해 정부 수정안에 부과율 60% 구간을 추가하자고 했다. 강남 재건축 조합 관계자는 "지난해 정부의 완화안 발표에 반색했던 주민들의 표정이 어두워지고 있다"고 전했다. 정부와 여당도 당초 완화 계획을 고집하고 있지는 않은 만큼 이른 시일 내에 국회에서 합의를 도출해 부담금·취득세 중과 완화 결론을 내야 한다.

2023.08.29 00:42
가구당 수익 5억? 은마 가능하지만…'재건축 황금알' 두 얼굴 [안장원의 부동산 노트]

용적률이 재건축·재개발과 같은 도심 정비사업을 좌우하는 관건이다 보니 역대 정부는 주택공급 확대를 위해 규제 완화에 적극 나섰다. 박원갑 국민은행 부동산수석전문위원은 "사업 주체인 주민은 사업성을 높이고, 시장은 주택공급 확대로 집값 안정을 기대할 수 있어 용적률 확대로 두 마리 토끼를 잡는 셈"이라고 말했다. 함영진 직방 빅데이터랩장은 "신도시 기존 용적률이 대개 서울 도심 재건축 추진 단지들보다 높아 사업성 확보에 어려움을 겪고 있다"며 "주택공급 확대 효과를 높이려면 용적률을 더 높이는 방안을 검토해야 한다"고 말했다.

2023.08.01 00:46
재산세, 2009년 이후 최저…취득세와 격차 16배 벌어졌다 왜 [안장원의 부동산 노트]

재산세가 크게 줄면서 집값 대비 부담이 아주 가벼워진 데다 앞으로 집값 급등에 따른 세금 '폭탄' 걱정을 하지 않아도 되기 때문이다. 김종필 세무사에 따르면 서울 공동주택(아파트·다세대·연립주택) 평균 공시가격으로 재산세를 뽑아보면 올해 62만원(공시가격 4억9778만원)으로 2017년 59만원 이후 가장 적다. 전국 공동주택 평균 공시가격에 평균 현실화율을 적용한 시세와 세금을 따져 본 결과, 올해 시세(3억5500만원) 대비 재산세(24만원) 비율이 0.068%다.

2023.07.18 00:46
'7억 손절매' 송도 아파트 2억 반등했다…부동산 기운 차리나 [안장원의 부동산 노트]

서울 아파트 시장엔 그간 집값 상승을 주도해온 30대와 외지인(서울 이외 거주자)이 돌아왔다. 한국부동산원의 월간 매매 동향 자료를 보면 서울 아파트 30대 매수 비율이 올해 1~5월 다시 30%를 넘어선 32.9%를 기록했다. 함영진 직방 빅데이터랩장은 "전고점보다 가격이 30~40% 빠지자 정부의 대폭적인 규제 완화에 따른 시장 회복 기대감과 맞물려 잠재적인 투자 성향이 강한 30대와 외지인이 매수에 나선 것"이라고 풀이했다.

2023.07.04 00:46
당첨뒤 분양가 6000만원 더 낼판…청년 울리는 '청년 로또' [안장원의 부동산 노트]

문 정부와 마찬가지로 땅값과 건축비로 가격을 매기는 분양가상한제를 기본으로 적용하면서 상한선을 뒀다. 사전청약 분양가는 사전청약 시점의 땅값과 건축비를 기준으로 산정한다. 본청약 때 전용 74㎡ 분양가가 4억9000만원으로 사전청약보다 50% 넘게 뛰었지만 사전청약 당첨자 분양가는 8년 전 3억2000만원 그대로였다.

2023.06.20 01:00
"집값 3억 떨어졌는데, 부담금도 3억 내라고?"…재건축 비명 [안장원의 부동산 노트]

환수제는 정부가 재건축을 하는 동안 오른 집값의 최대 50%까지 재건축부담금(이하 부담금)으로 거둬가는 제도다. 그러나 2021년 8월 준공한 이 아파트의 실제 부담금은 3억원을 훌쩍 넘을 것으로 업계는 추정한다. 다만 정부의 부담금 완화 방침에 따라 이 아파트를 비롯해 2021년 이후 준공한 부담금 대상 단지들에 대한 부과는 현재 미뤄진 상태다.

2023.06.06 00:46
31평형 보증금이 18억…규제가 키웠다, 뜻밖의 '초고가 임대' [안장원의 부동산 노트]

등록 임대주택이어서 업체 측은 임대료를 5% 이상 올리지 못하는 규제를 받는데도 임대주택 등록의 가장 큰 매력인 종합부동산세(종부세) 면제 혜택이 없다. 보증금이 3.3㎡당 평균 5300만원으로 최고 보증금 32억원, 월세 490만원이다. 임대주택 규제 강화로 임대의무 기간이 10년으로 늘어났고, 중간에 임대주택 등록을 말소할 수 없기 때문이다.

2023.05.23 00:46