02특목ㆍ자사고 많이 보내는 중학교,
강남 집값을 떠받친다

강남 집값은 왜 요지부동일까. 부동산중개업자 말처럼, 정말 교육이 강남 집값을 떠받치는 걸까? 중앙일보는 서울대 공유도시랩과 함께 서울 시내 아파트(총 6460개 단지) 가격에 영향을 미치는 요소를 따져봤다. 데이터 분석 프로그램 R을 이용해 각 요인과 집값의 상관관계를 회귀분석하는 방법을 썼다. 그 결과 강남 3구(강남ㆍ서초ㆍ송파) 와 그 외 지역의 차이가 뚜렷하게 드러났다.

강남 3구에선 교육의 영향력이 압도적으로 컸다. 각 요인이 집값에 미치는 영향력을 비교해보면, 비강남 지역의 교육 회귀계수(숫자가 클수록 두 변수간의 관계를 가장 잘 설명. 음수는 반비례)는 33.5지만 강남3구에선 55.6까지 치솟는다.

교육 다음으로 회귀계수(영향력)가 큰 경과년수는 강남과 비강남이 전혀 다른 양상을 보였다. 비강남 지역에선 회귀계수가 -16.9로, 새 아파트일수록 가격이 높았다. 반면 강남 3구에선 회귀계수가 5.4로, 오래된 아파트일수록 오히려 집값이 비쌌다. 이석준 서울대 공유도시랩 연구원은 “교육은 실수요를, 경과년수는 재건축 차익을 노리는 투자 수요를 반영한다”며, “강남 3구의 집값을 교육이라는 실수요가 상당 부분 떠받친다고 볼 수 있다”고 설명했다. 교통은 비강남 지역에선 집값에 영향을 미쳤지만, 강남에선 상관관계가 없는(통계적으로 유의미하지 않은) 것으로 나타났다.

03학부모가 되면
다들 강남으로

교육 전문가들은 “각 지역 중학교의 특목ㆍ자사고(자율형사립고) 진학률를 보면 답이 보인다”고 말한다. 교육부ㆍ한국대학교육협의회에 따르면 서울 소재 10개 대학의 올해 신입생 3만3737명 중 31.4%가 특목ㆍ자사고 출신이다. 특목ㆍ자사고가 명문대 진학의 주요 변수가 되면서, 이들 학교 진학률이 높은 중학교에 가기 위해 초등학교 고학년 때 강남으로 이사를 가는 집이 많다는 것이다.

실제 그럴까. 서울 시내 381개 일반 중학교 졸업생의 특목ㆍ자사고 진학률을 전수 조사해봤다. 국제ㆍ특수중학교는 학군에 상관 없이 진학하기 때문에 소재지 집값에 영향을 미치지 않는다고 보고 분석에서 제외했다.

04교육 대책 따로
부동산 대책 따로

데이터로 본 강남 집값의 비밀은 교육에 있다. 명문대 진학을 위해 소위 ‘명문중’ ‘명문고’를 찾아 층층이 이어지는 교육 수요가 강남 집값을 떠받치고 있다. '바람직하냐 아니냐'와는 다른, 엄연한 현실의 문제다. 정책은 현실을 바탕으로 해야 한다. 정부가 내놓은 부동산 대책으로 과연 강남 집값을 잡을 수 있겠느냐는 우려의 목소리가 나오는 것은 이 때문이다. 김경민 서울대 환경대학원 교수는 “문재인 정부의 부동산 대책은 투기 수요를 억제하는 방향으로 설계됐다. 하지만 이것만으로는 교육 등 실수요를 막긴 어렵다”며 “실수요가 특정 지역에 몰리는 문제는 억누르기보다 분산하는 방식으로 풀어야 한다”고 말했다.