[김예나의 세테크] 서울 밖 미분양 아파트 산 2주택자, 종전 주택 3년 뒤 팔아도 비과세

김예나
삼성증권 세무전문위원

A씨는 2010년 1월 수도권에 있는 미분양 아파트를 샀다. 지금 그 집에 산다. 그런데 이 아파트로 이사 오기 전에 살던 시가 약 4억원의 아파트를 아직 처분하지 못했다. 부동산 경기가 나빠 원하는 가격에 팔기가 어려웠다. 일시적으로 1가구 2주택이 된 상황이라 종전 주택을 양도세 부담 없이 팔려면 2012년 1월(신규 주택 취득 후 2년 이내)까지 팔았어야 했는데 이 시기를 놓친 것이다. 어쩔 수 없이 세금을 내야겠다고 체념하고 있었는데 최근 반가운 소식이 들린다. 6월 말 법이 바뀌어 A씨처럼 일시적으로 2주택이 된 사람이 종전 주택을 팔 수 있는 기간이 1년 더 연장됐다는 것이다. 이에 따라 A씨는 2013년 1월까지 종전 아파트를 처분하면 양도세 비과세 혜택(종전 주택이 1가구 1주택 비과세 특례 요건을 갖춘 경우)을 받을 수 있게 된 것이다. 이 소식을 이웃 주민들과 얘기하던 중 더 좋은 얘기가 들렸다. A씨가 살고 있는 아파트는 미분양 주택이라서 특혜가 있기 때문에 굳이 3년 이내에 팔지 않아도 기존 주택 양도차익에 대해서는 비과세라는 것이다.

　사실은 이렇다. 2009년 2월 12일~2010년 2월 11일 최초로 매수한 서울 지역 이외의 신축 주택에 대해서는 특례 혜택이 있다. 미분양 주택을 해소하기 위한 것이었다. 취득한 신축 주택 자체에 대해서는 5년간 발생한 양도세를 100% 감면(인천, 경기 일부의 과밀억제권역은 60% 감면)받는다. 또 5년이 지나 발생한 양도차익에 대해서는 보유한 주택 수에 상관없이 기본세율인 6~38%의 세율이 적용된다.

　종전에 보유하던 주택을 팔 때도 혜택이 있다. 종전 주택을 팔 때는 후에 취득한 미분양 신축 주택은 주택 수에서 제외한다. 따라서 A씨는 종전 주택을 팔 때 1가구 1주택으로 볼 수 있으므로 요건만 갖추었다면 3년이 지나더라도 세금 부담 없이 팔 수 있는 것이다. 참고로 1가구 1주택 양도세 비과세를 적용받기 위해 3년 이상 보유해야 했던 요건이 지난 6월 말(6월 29일 이후 양도분부터) 개정돼 2년 이상으로 보유하는 것으로 1년 더 짧게 완화됐다.

　한편 2010년 2월 11일 기준 지방(수도권 밖) 소재 미분양 주택 중 2010년 5월 14일~2011년 4월 30일 주택건설업자와 최초로 매매계약을 하고 취득한 주택에 대해서도 혜택이 있다. 취득 후 5년간 발생한 양도차익에 대해 분양가 인하율에 비례해 양도소득세가 차등 감면되는 것이다.

김예나 삼성증권 세무전문위원