[전문가칼럼] 급증하는 도시형 생활주택을 진단한다

이영행 부동산학박사

도시형 생활주택은 국민주택규모(1세대 당 전용면적 85㎡ 이하), 300세대 미만의 규모로 건설하는 주택을 말한다. 단지형 다세대주택, 원룸형 주택으로 유형을 구분한다. 도시형생활주택이 급부상하는 원인은 1~2인 가구의 증가가 큰 몫을 하고 있다. 서울 등 대도시는 물론 천안시도 예외가 아니다.

　정부는 주택경기활성화와 서민주거안정을 위해 도시형 생활주택에 많은 세제혜택을 부여하고 있다. 40㎡ 이하를 신축하는 경우 취득세와 재산세 전액면제, 종합부동산세 합산배제, 양도소득세 중과배제 등이다.

　또한 올해 12월31일까지 신규 접수분에 대해 연2%(20년)를 적용하고 있다. 대출금액은 ㎡ 당 80만원 정도다. 천안에서는 두정지구와 신방통정지구에 붐이 일고 있다.

일러스트=박소정

붐과 함께 한계점, 문제점이 예상되기도 한다. 첫째 심각한 주차문제다. 도시형생활주택 보급을 늘리기 위해 정부가 주차규정을 대폭 완화했기 때문이다. 오피스텔의 경우 2가구당 1대꼴로 주차시설을 갖춰야 하지만 도시형생활주택은 120㎡ 당 1대다. 대학생을 타깃으로 지은 대학가 인근 도시형생활주택은 그나마 사정이 낫지만 자동차를 대부분 소유한 신혼부부나 노부부, 젊은 미혼 직장인이 주로 거주하는 경우 주차난은 불가피하다.

　둘째, 1인당 주거 면적이 낮아진다. 1인당 주거 면적은 그 나라의 주거 수준과 연결된다. 현재 건설 중인 도시형 생활주택은 면적이 10.5~15.9㎡ 에 불과하고 1인당 최저 주거수준(12㎡ )과도 거의 차이가 없다. 여기에 2명이 거주한다면 우리나라 최저 주거수준 이하의 집에서 사는 것과 다름없다.

　셋째, 일조권이다. 도심지역에 신축된 도시형 생활주택 대부분은 일조권을 전혀 확보하지 못하고 있다. 주택내부의 냄새 및 습기, 도배 상태 등의 불량한 상태로 관리되고 있는 실정이다. 이는 주거생활에 질을 떨어뜨리는 원인중 하나다.

　일부 도시형 생활주택의 경우 우범지역 및 급격한 노후화와 슬럼화 등으로 치안 등 사회적 비용이 발생할 가능성이 높고, 이와 함께 인권문제도 예상된다.

　끝으로 투기화 현상이다. 각종 혜택 때문이다. 정부 및 지자체에서 예방책을 강구해야 한다. 첫째 ‘선별적인 인허가’가 필요하다. 인허가시 역세권, 비역세권, 학교주변 등을 고려해 주차난을 최소화시킬 수 있어야 한다.

　예산지원도 선별적이어야 한다. 투기목적의 예산지원은 결국 높은 임대료로 이어질 수 있다. 셋째 1인당 주거면적이상의 건축을 유도해야 한다. 수준 이하의 삶을 최소화하기 위해 고급화 차별화 전략이 필요하다.

　또한 지구단위계획 수립 시 도시형 생활주택지역을 블록화 하고, 층간소음을 최소화 하기 위해서 견고성을 유지하는 등 고민해야 할 사항이 많다. 전·월세난 해소, 서민의 주거안정, 주택경기 활성화 차원에서 시작한 도시형 생활주택이지만 ‘서민 삶의 질’을 간과해서는 안 된다. 여기에는 지자체의 적극적인 자세가 필요하다.

이영행 부동산학박사
일러스트=박소정