오피스텔 전성시대

중앙일보

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금융위기 이후 주택시장이 침체되면서 오피스텔 시장은 호황을 맞았다. 집값 상승에 대한 기대감이 사라지면서 안정적인 임대수익을 얻을 수 있는 오피스텔로 투자수요가 몰려서다. 은행금리는 낮고 돈 굴릴 곳은 마땅치 않은 것도 이유다. 관련 규제가 잇따라 완화된 것도 투자자들의 눈길을 끄는 요소다.

수요도 늘었다. 전세난으로 소형 아파트 수요가 부족하자 전세수요가 오피스텔로 눈을 돌린 것이다. 늘어나는 1~2인 수요도 든든한 배후 수요층을 형성한다.

전문가들은 “경기가 침체돼 있을 때는 가격 부담이 적고 안정적인 상품이 인기를 끌게 마련인데 오피스텔은 관련 요소를 두루 갖췄다”고 말했다.

주택시장이 가라앉으면서 투자자들의 관심을 끌기 시작한 오피스텔은 지난해 가을 이후 아파트 전세난이 심화하면서 인기 절정을 이뤘다. 전셋값이 급등하면서 소형 전세물건이 귀해졌기 때문이다. 소형 아파트 전세물건이 동나자 대신 오피스텔을 찾는 세입자들이 늘어난 것이다. 여기에 1~2인 가구가 지속적으로 증가한다는 전망이 나오고 있는 것도 인기를 부채질한다. 통계청에 따르면 우리나라 전체 1인 가구는 2000년 226만 가구로 전체 인구의 15.6%였지만 올해 20.3%인 347만 가구로 늘었다. 통계청은 2030년 1인 가구 비중을 23.7%(471만3000가구)로 예상했다. 전문가들은 “든든한 배후수요층이 형성되고 있어 투자여건이 좋아지고 있다고 볼 수 있다”고 말했다.

　베이비붐 세대가 은퇴하고 저금리 기조가 이어진 영향도 크다. 마땅히 목돈 굴릴 곳이 없자 큰 위험부담 없이 안정적인 임대수익을 얻을 수 있는 오피스텔로 눈을 돌리는 투자자들이 늘어난 것이다.

　관련 규제가 완화되면서 임대사업을 하기 좋아진 것도 이유다. 그간 오피스텔 바닥난방 허용 면적은 조금씩 확대되다 2009년 준주택 개념이 도입되면서 전용면적 85㎡ 이하로 확대됐다. 이전에는 5㎡로 제한됐던 욕실공간규제도 풀리고 욕조도 설치할 수 있게 돼 사실상 주택과 주거여건의 차가 크지 않게 됐다.

　여기에 최근 정부가 주택임대사업 등록 대상에 오피스텔을 포함시키는 방안을 추진하면서 더 큰 주목을 받고 있다. 이전에는 오피스텔을 여러 채 임대하더라도 주택임대사업자 등록이 되지 않았다. 주택이 아닌 업무시설이기 때문이다. 하지만 주택임대사업 등록 대상에 포함되면 세금이 지금보다 최고 절반 정도 줄어들어 투자여건이 훨씬 좋아진다.

　◆투자 유의점은=투자에 앞서 해당 지역의 수급상황을 잘 따져야 한다. 오피스텔이 인기를 끌면서 요즘 공급이 크게 늘었기 때문이다. 건설업계에 따르면 올 하반기 수도권에서만 7000실이 넘는 오피스텔이 분양될 예정이다. 이미 지난해 1만여 실이 쏟아졌고 올해는 2만여 실 정도가 새로 공급돼 이들 오피스텔 입주가 본격화하는 내년부터는 공급 과잉 우려가 있다. 공급이 넘치면 빈 방이 늘어나거나 기대만큼 임대료를 받지 못할 수 있다. 전문가들은 “공실이 생기거나 임대료가 낮아지면 예상 수익률에 타격이 큰 만큼 배후 임대수요뿐 아니라 수급상황을 잘 살핀 후 투자에 나서야 한다”고 조언했다.

　높아지고 있는 분양가도 수익성을 떨어뜨릴 수 있다. 올 초 서울 행당동에서 분양된 한 오피스텔 분양가(전용 28㎡형)는 1억9600만원이다. 비슷한 크기의 인근 오피스텔 매매가는 1억4000만원 선으로 보증금 1000만원에 월 65만원을 받을 수 있다. 새 오피스텔이어서 월 임대료를 5만~10만원 더 받는다고 해도 연 1.2~1.5% 정도 수익률이 낮아진다.

　오피스텔과 함께 인기를 끌고 있는 소형주거시설인 도시형생활주택 등보다 전용면적이 좁다는 점도 확인해야 한다. 월세는 실제 사용할 수 있는 면적이 기준이 되기 때문이다. 대개 오피스텔은 계약면적 대비 전용면적 비율이 50% 선으로, 주택(평균 70% 이상)보다 낮다.

　오피스텔은 주택법이 아닌 건축법을 적용 받는 업무시설이라는 것도 알아둬야 한다. 업무용으로 신고하면 청약가점 등에 영향을 받지 않아 새 아파트 청약 시 불이익을 받지 않는다. 집이 있더라도 다주택자에 해당되지 않는다는 장점이 있다. 또 부가가치세를 환급받는다. 하지만 업무용으로 신고한 후 주거용으로 쓰다가 세무당국에 발각되면 더 많은 세금을 추징당하기 때문에 주의해야 한다.

최현주 기자 　