재개발•재건축 ‘주민 의지’에 달렸다

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[황정일기자] 재개발•재건축 투자 환경이 바뀐다. 정부와 서울시 등이 올 들어 재개발•재건축(뉴타운 포함) 관련 제도•규제를 뜯어 고치고 있다. 특히 정부는 40여 년만에 재개발•재건축 정책을 바꾸기 위해 준비 중이다.

우선 서울시의 경우 주민들이 원하면 뉴타운 사업을 취소하겠다고 했다. 정부는 2•11 부동산 대책을 통해 재개발 구역의 용적률을 법정 상한선까지 올릴 수 있게 했다. 2종 일반주거지역의 층수 규제(평균 18층)도 풀었다.

정부는 또 일정기간 사업이 멈춰 서면 자동으로 사업이 중단되는 ‘일몰제’를 도입한다는 방침이다. 전문가들은 이 같은 변화의 바람에 맞춰 재재발•재건축 투자 패턴도 바뀌어야 한다고 조언한다.

재개발 법정 상한 용적률 허용

재개발도 재건축처럼 시•도 조례에 관계없이 법정 상한선까지 올릴 수 있게 된다. 2종 250%, 3종 300%다. 지금까지 서울과 경기도의 경우 조례를 통해 최대 용적률을 250%(3종, 2종은 200%)로 제한해 왔다.

다만 늘어난 용적률의 일정 비율은 전용 60㎡ 이하 소형으로 지어야 한다. 과밀억제권역의 경우 50~75%, 나머지 지역은 75% 이하 범위에서 시•도 조례로 정하게 된다.

정부는 재개발 구역의 용적률을 법정 상한선까지 풀어 사업성이 높아질 것이라고 내다본다. 하지만 업계의 생각은 좀 다르다. 무엇보다 서울의 경우 아파트 재건축 구역과 달리 3종 재개발 구역은 많지 않다. 용적률 상향 혜택을 볼 수 있는 사업지가 많지 않다는 얘기다.

정비업계의 한 관계자는 “재개발 구역에서 용적률 상향 혜택을 보려면 결국 종 상향(2종→3종)을 해야 하는데 종 상향 자체가 까다로운 데다 이에 따른 기부채납과 임대주택을 고려한다면 사업성이 확 좋아진다고 할 수는 없을 것”이라고 말했다.

게다가 3종 재개발 구역이라고 해도 모두 법정 상한선까지 용적률을 올릴 수 있는 게 아니다. 일조권이나 도로 폭 사선 제한(도로 폭과의 관계를 따져 건물 높이를 제한하는 것) 등의 건축 규제 때문에 용적률을 다 찾아먹지 못하는 구역이 많을 것으로 보인다.

특히 재개발 사업지는 주변 기반시설이 열악한 곳이 많아 이런 건축규제가 재건축보다 더 까다로울 것으로 보인다. 재개발에 앞서 법정 상한선까지 용적률이 완화된 재건축 구역의 경우도 3곳 중 1곳의 실제 적용 용적률이 건축규제로 법정 상한선보다 10%포인트 이상 낮은 것으로 조사되기도 했다.

주민 반대하면 사업 추진 안돼

서울시는 정비예정구역 내 주민 50%가 사업에 반대하면 구역지정을 해제하겠다는 방침이다. 정부도 사업이 2~3년간 진행되지 않고 제자리 걸음을 하면 조합 등을 해산하는 ‘일몰제’ 도입을 추진 중이다.

기존 재개발•재건축 추진 구역도 주민들이 사업을 취소할 수 있게 된다. 사업성이 떨어져 주민 부담이 커지거나 갈등이 심한 곳 등인데, 결국 정부와 서울시의 생각은 주민들이 반대하는 재개발•재건축 사업은 하지 않겠다는 것이다.

이로 인한 투자자들의 피해도 불가피할 것으로 보인다. 서울•수도권 재개발•재건축 구역 가운데 사업이 착착 진행 중인 곳이 몇 안 되기 때문이다. 서울 뉴타운만 해도 241개 촉진구역 가운데 착공에 들어간 곳은 30곳이 조금 넘는다.

사업 속도가 더딘 곳 상당 수는 사업이 취소될 가능성이 높다는 얘기다. 이에 따라 앞으로 재개발•재건축에 투자할 때는 주민들의 사업 추진 의지를 무엇보다 관심 있게 지켜봐야 할 것 같다.

주민들의 사업 추진 의지가 투자 성공 여부를 결정짓는 핵심 요소가 될 것이기 때문이다. 주민들의 사업 추진 의지가 높기 위해선 당연히 사업성이 뒷받침돼야 한다. 이런 기준으로 보면 향후 역세권이나 한강변 구역들이 그나마 안전한 투자처로 꼽힌다.

역세권은 서울시의 시프트 확충 계획에 따라 용적률을 상향할 수 있는 여유가 있고, 한강변은 입지가 뛰어나 상대적으로 사업성이 높기 때문이다. 신한은행 이남수 부동산팀장은 “한강변의 흑석뉴타운이나 성수•압구정 등 전략•유도정비구역 등지가 상대적으로 관심을 끌 것 같다”고 말했다.