`층수 제한 폐지` 단지 여건 따라 희비 갈려

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[박일한기자] 정부가 5·1 부동산대책으로 2종 일반주거지역의 층수제한(평균 18층)을 폐지키로 함에 따라 해당 단지가 큰 관심을 끌게 됐다.

이론적으로는 건축 여건이 훨씬 좋아진다. 즉 같은 용적률(대지면적에 대한 지상층 연면적 비율)이라도 층수 제한이 풀리면 단지의 쾌적성이 좋아질 수밖에 없다. 평균 층수를 높이면 건폐율(대지면적에서 건물바닥 면적이 차지하는 비율)이 줄어 조경면적이나 공원을 많이 만들 수 있다.

성냥갑 아파트에서 벗어나 독특한 단지로도 설계할 수 있다. 송파구 가락시영, 강동구 둔촌주공·고덕주공, 강남구 개포주공 재건축 조합들이 층수 제한을 풀어달라고 요구한 것도 이 때문이다.

강동구 둔촌주공 탑공인 김종원 사장은 “고층아파트로 지으면 조망권을 확보한 아파트가 많아지기 때문에 조합원이 선호하게 마련”이라고 말했다. 단지 규모가 큰 사업장에서는 확실히 이번 조치가 유리하게 작용하게 됐다.

건축비 더 많이 들 수도

그러나 층수제한 폐지가 그리 유리하게 작용하지 않는 곳도 많다. 주변에 건물이 빽빽히 들어선 사업장이나 중소 규모 재건축·재개발 사업성에는 크게 도움이 되지 않을 전망이다. 사업성이 좋아지려면 용적률이 높아져 일반분양이 늘어나야 하지만 대부분 지역의 용적률은 변화가 없기 때문이다.

물론 2종 주거지역 가운데 층수제한에 걸려 용적률 한도를 다 못쓰는 곳이라면 이번 조치로 사업 여건이 나아질 수 있다. 하지만 이런 곳은 대부분 경관 보호구역이거나 일조·채광 등을 확보하기 위해 이미 지자체가 층수를 임의로 제한하고 있다.

서울시 도시계획과 안형근 주무관은 “층수 제한으로 용적률을 다 쓰지 못하는 곳은 대부분 사선제한 등 이런저런 이유로 층수가 규제되는 곳”이라고 설명했다. 사선제한은 도로의 반대쪽, 인접 땅과의 경계선 등에서 그은 일정한 사선 이내의 건물 높이를 억제하는 제도다.

일조와 채광·통풍·미관 등 도시환경을 고려하기 위해 이 규제는 유지할 수밖에 없다는 게 지자체의 설명이다. 현도컨설팅 임달호 사장은 “서울은 이미 층수 제한이 없는 3종 일반주거지역도 최고층을 35층 이상은 허용하지 않고 있다”면서 “층수제한 폐지가 당장 단지 선호도에 큰 영향을 미치지는 않을 것”이라고 말했다.

GS건설 주택기획팀 최주황 차장은 “층수가 높아지면 조경 등을 포함한 건축비가 더 들기 때문에 조합원에게 불리한 측면도 있다”고 설명했다.