강남 재건축 투자, 용적률에 물어봐

중앙일보

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서울 강남권 중층 아파트와 단독주택 재건축 구역에서 용적률을 제대로 챙기지 못하는 사업장이 잇따르고 있다. 서울 대치동 청실아파트는 259%의 용적률을 확보했다. [중앙포토]

서울 강남권(강남·송파·서초)의 중층 아파트와 단독주택 재건축구역이 사업 속도를 내면서 투자자들의 관심이 높아지고 있다. 하지만 사업장마다 입지여건과 시세 등 겉으로 드러난 재료나 조건만 따지면 투자에 실패하기 쉽다. 무엇보다 해당 사업지의 용적률(대지면적 대비 지상건축면적 비율)을 확실히 따져보는 게 중요하다. 갖가지 건축제한 규정 때문에 용적률을 많이 받지 못해 사업성이 기대에 미치지 못하는 경우가 있기 때문이다.

　지난해 강남권에서 구역지정이 됐거나 구역지정을 위한 정비계획안을 수립 중인 곳은 7곳이다. 이 가운데 실제 적용 용적률이 법정 상한선보다 9~46%포인트 낮은 곳이 3곳이다. 서울 대치동 국제아파트는 제3종 주거지역으로 법적으로는 최고 300%의 용적률을 적용할 수 있는데 실제로는 254%까지 짓는 것으로 주민 공람을 실시하고 있다. 지난해 1월 구역지정된 인근 청실아파트도 법률에서 정한 300%에 훨씬 못 미치는 259%로 사업을 추진 중이다.

　입지여건이 비슷한 단독주택 구역에서도 용적률 차이를 보였다. 지난해 10월 구역지정이 된 서초구 방배동 방배7구역은 법정 상한(250%)보다 9.6%포인트 낮게 건립된다. 반면 인근 방배3구역은 법정 상한인 250%까지 짓는다.

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　용적률을 다 찾지 못하는 이유로는 지역별 높이 제한, 일조권 보장, 도로 사선 제한(도로에 접한 건물의 높이 제한), 층수 제한, 고도제한 지구 등이 있다. 강남권 단지들은 대부분 사선 제한에 걸렸다. 강남구 주택과 문영선 담당은 “강남권은 기존 아파트가 빡빡하게 들어서 부지 주변 도로 폭이 좁은 게 흠”이라며 “이 때문에 재건축을 하면 사선 제한에 걸리는 곳이 많다”고 설명했다. 예컨대 대치동 K아파트는 인근 단지와 접한 도로가 15m에 불과해 도로에 바짝 붙여 짓는다면 10층 이상을 올릴 수 없다.

도로에서 멀리 떨어진 부지 안쪽에 고층으로 올리는 방법이 있지만 단지가 빡빡해져 주거쾌적성이 떨어지는 데다 일반주거지역 내 최고 층수가 35층으로 제한돼 있어 쉽지 않다.

　이런 가운데 일부러 법정 상한선까지 신축하지 않는 사례도 있다. 서초구 방배6구역은 정비계획상 247%까지 건립하는데 소형 임대주택을 짓지 않기 위해서다. 조합원들이 추가분담금을 더 떠안더라도 고급주택 단지를 만들기를 원하기 때문이다.

　비슷한 입지여건을 갖춰도 용적률이 다르면 투자성이 달라진다. 일반적으로 용적률이 낮으면 분양수입이 줄어 조합원이 추가로 부담하는 돈이 늘어나게 마련이다. 재건축 컨설팅업체인 J&K 부동산투자연구소 권순형 소장은 “아파트가 많은 지역보다 기반시설 여건이 열악한 단독주택 밀집지역이 용적률을 확보하는 데 불리한 편”이라고 말했다.

　강남구 A아파트 200가구를 용적률 300%를 적용해 284가구로 짓는다고 가정하자. 이럴 경우 소형 임대주택을 뺀 일반분양 예상 가구수가 기존(용적률 254%) 19가구에서 44가구로 늘어난다. 일반분양가를 3.3㎡당 3000만원으로 계산하면 조합원당 1억3800여만원의 추가분담금을 줄일 수 있다.

　하지만 재건축 투자 때 단순히 용적률만 챙겨서는 안 된다. 구체적으로 교통여건, 학군, 단지 규모, 기반시설 상태를 따져야 한다. 당장은 추가분담금이 적게 들어가지만 단지 규모가 작거나 교통여건이 불편하면 재건축한 후에 시세가 많이 오르지 않아 수익률이 떨어질 수 있기 때문이다.