고향에 집 사서 2주택자 돼도 기존 집 팔 때 양도세 중과 안 해

중앙일보

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내년부터 지방 소도시 출신이 고향에 집을 사서 집이 두 채가 된 뒤 먼저 샀던 집을 팔더라도 양도소득세 비과세 혜택을 받을 수 있다. 농어촌 읍·면에 있는 주택에만 적용되던 혜택을 인구 20만 명 이하 소도시로 확대한 것이다. 또 내년부터 공시가격의 80%를 반영한 ‘공정시장가액’을 기준으로 종합부동산세를 물린다. 부동산 관련 세법 시행령 개정 내용을 문답으로 알아본다.

-경상남도 진해시가 고향이다. 퇴직하면 고향에 가서 살 생각이라 고향에 집을 한 채 장만하고 싶다. 그런데 이미 서울에 집이 한 채 있어서 세금 부담이 걱정이다.

“내년부터 양도세 중과를 걱정하지 않아도 된다. 고향 주택을 사면 2주택자가 되더라도 1주택자로 간주하기 때문이다. ‘고향’의 기준은 가족관계 등록부상의 ‘기준지’(옛 본적에 해당)를 말한다. 10년 이상 그곳에 산 적이 있어야 한다. 또 고향 주택을 매입하는 시점에 해당 지역의 인구가 20만 명 이하여야 한다. 주택 연면적 150㎡ 이하만 해당되고 아파트 같은 공동주택이라면 116㎡ 이하여야 한다. 여러 조건 중 하나라도 충족하지 못하면 혜택을 받을 수 없다. 경남 진해는 인구 17만 명의 시이기 때문에 양도세 중과를 피할 수 있다. 강원 태백·속초시, 경북 상주·영주시, 경남 밀양시, 충남 공주·논산·보령시, 전북 정읍·김제, 전남 나주·광양 등이 해당된다.”

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-1주택자로 간주한다는 게 무슨 말인가.

“집이 두 채면 양도세 세율 50%가 적용되고, 1주택자는 양도차익에 따라 6~35%(내년 기준)가 적용된다. 게다가 1주택자는 집을 3년 이상 보유했으면 양도세를 아예 내지 않는다. ‘고향 주택’을 산 후 기존 집을 팔 때는 실제로는 집이 두 채지만 한 채만 있는 것으로 보고 양도세 비과세 등의 혜택을 주는 것이다. 하지만 이미 집이 두 채 이상인 경우는 해당하지 않는다.”

-홀로 되신 어머니를 모시느라 집을 합쳤다. 어머니가 살던 집을 2년 내에 팔아야 한다는데 집이 안 나가 걱정이다.

“소득세법 시행령 개정으로 내년부터는 5년 안에만 팔면 양도세가 중과되지 않는다. 결혼으로 집이 두 채가 된 경우도 마찬가지다. 이미 집이 두 채가 된 지 2년이 넘었더라도 소급적용이 된다. 예컨대 결혼한 지 2년6개월째라면 앞으로 2년6개월 내에 집을 팔면 된다.”

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-자금 마련을 위해 경기도에 있는 공장을 팔아 지방으로 옮기려 한다. 당장 돈이 급해 양도세 낼 돈도 아쉽다. 방법이 없나.

“10년 이상 사업을 한 중소기업은 양도세 분할 납부가 가능하다. 단 수도권 과밀억제권역이 아닌 곳으로 공장을 옮겨야 혜택을 받을 수 있다. 수도권 과밀억제권역은 서울·인천·수원·의정부·구리·남양주·하남·고양·성남·안양·부천·광명·과천·의왕·군포·시흥이다. 내년 1월 1일 이후 양도분부터 적용하고, 2년 거치 2년 분할 납부 방식이다.”

-종합부동산세를 계산할 때 지방 주택 한 채는 빼준다는데 여러 채가 있으면 어떤 집을 빼주나.

“지방 집 가운데 공시가격이 가장 비싼 집을 빼준다. 예컨대 서울에 공시가격 4억원짜리 집이 있고, 지방에 3억원과 1억원짜리 집이 있으면 모두 8억 원이어서 원래 종부세 대상이다. 하지만 지방 주택 중 가장 비싼 3억원짜리 집을 빼면 총 5억원이 돼 종부세를 내지 않는다.”

김영훈기자

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