[세테크도우미] 빚과 함께 증여받은 집 등기에 대출승계 남겨야

　지난해 10월 김모(38)씨는 임대 보증금·대출금 등 총 5억원의 채무를 인수하는 조건(부담부 증여)으로 어머니로부터 시가 6억원 상당의 아파트를 증여받았다.

어머니 입장에서는 증여한 아파트가 1세대 1주택 비과세 요건을 갖추었으므로 채무 인수분에 대한 양도소득세를 내지 않아도 됐고, 김씨 입장에서 증여받은 금액은 채무를 제외하면 1억원에 불과해 600만원가량의 증여세만 내면 돼 나름대로 효과적인 절세 방안이라 생각했다. 그러나 이들은 얼마 후 뜻하지 않은 어려움에 부닥쳤다. 세무서에서 이를 인정하지 않은 것이다. 세무서는 6억원 전체를 증여받은 것으로 보아 1억원이 넘는 세금을 추가로 부과했다.

　김씨는 증여 계약서를 작성할 때 임대보증금과 대출금의 승계 사실을 언급했다. 하지만 이러한 내용에 맞게 새로운 임대차 계약서를 작성하지도 않았고, 등기부등본상 대출금 승계도 하지 않았다. 이런 형식적인 결함에 대해 세무서가 확인조사에 나선 것이다.

　김씨가 증여받은 아파트는 종전부터 임대보증금에 월세를 받는 방식으로 임대 중이었다. 그런데 증여받은 후에도 새 계약서를 작성하지 않았을 뿐만 아니라 어머니는 본인 명의 통장으로 계속 월세를 받았다. 세무서는 이를 어머니가 개인적인 용도로 사용하고 있는 사실을 확인했다. 더군다나 증여받은 아파트 이외에 다른 주택이 있는 김씨가 월세에 대한 주택임대소득세 신고도 하지 않았다. 결국 임대보증금 승계도 인정받을 수 없었다. 또한 증여 후에도 대출 원리금이 어머니의 통장에서 자동이체 방식으로 상환되고 있었기 때문에 대출금을 승계했다는 주장도 인정받지 못했다.

　김씨가 월세를 본인 통장으로 입금토록 하고, 본인의 자금으로 대출금을 상환하고 이에 대한 증빙자료를 준비했다면 부담부 증여를 인정받을 수 있었을 것이다.

　세법은 특수한 경우가 아니라면 실질 과세 원칙을 따르고 있다. 밖으로 드러난 형식이 여러 사정으로 본인의 의도를 맞추지 못하더라도 실질 내용을 입증하면 이를 기준으로 세금을 부과한다. 그 ‘실질’을 인정받기 위해선 사실관계를 주장할 근거자료 또한 미리 점검하고 준비해야 한다.

임용천 우리은행 AD센터 세무컨설턴트