집을 사기 위한 대출의 주요 변수는 대출 한도와 금리다. 소득이 늘어나면 대출한도는 올라간다. 근데 금리는 다르다. 특정 ‘우대금리’ 등을 제외하면 내가 바꿀 여지가 별로 없다. 은행마다 대출금리가 달라 더욱 헷갈린다. 같은 은행도 지점마다 다른 금리를 말해주는 경우도 있는데, 그 이유는 무엇일까. 어떤 은행, 어느 지점을 찾아가야 최적의 금리를 받을 수 있을까. 또 요즘같이 금리가 출렁거리는 시기, 고정금리와 변동금리 중 어떤 걸 선택해야 할지도 헷갈린다. 앞으로 내릴 가능성이 있는 변동금리를 선택하는 게 나을까.
대출의 또 다른 ‘복병’은 DSR(총부채원리금상환비율)이다. 수년 전에도 DSR 규제는 있었지만 왜 최근에서야 DSR이 대출의 가장 큰 고민거리가 됐을까. 관심 밖으로 밀려난 DTI(총부채상환비율)는 여전히 신경 써야 할 기준일까. 인터뷰를 위해 만난 대출 전문가 김은진 (주)레오비젼 대표는 “DSR에 영향을 주는 것은 대출 기간과 금리”라며 “DSR을 산정할 때 중요하게 파악해야 할 것은 마통(마이너스통장) 등의 신용대출”이라고 강조했다. ‘마통’은 왜 DSR 산정에 치명적일까.
인터뷰에서 김 대표는 소득을 늘리지 않고 DSR을 낮춰 유리한 조건으로 대출받는 요령을 상세히 전했다. 또 신용카드 사용액이나 건강보험료 등을 활용한 ‘추정소득’은 DSR 산정 과정에서 어떻게 인정되는지, 소득이 상대적으로 낮은 청년층을 위한 ‘장래소득’ 산정은DSR 계산에 어떻게 반영되는지 등을 설명했다. 이밖에 청약주택 담보대출 시 유의할 점과 경락잔금대출(경매주택대출) 약정의 허점은 무엇인지도 전했다.
목차
1. 대출의 핵심은 금리? 한도? 가장 중요한 것은···
2. 고정금리와 변동금리, 더 유리한 대출 조건은···
3. DSR 300% → 40%, ‘주기형’ 주담대가 유리한 이유
4. DSR 비율의 핵심, ‘마통’은 왜 치명적일까
5. DSR 낮추고 대출 유리하게 만드는 비법
6. ‘파산 후 회생’ 청약주택 중도금대출 가능할까
7. ‘경매 갈아타기’ 약정 대출, 허점은
앞서 상(上)편에서 김 대표는 13년간 대출을 다루며 알게 된 노하우와 세간에 잘 안 알려진 대충 요령 등을 상세히 전했다. 은행별 업무 처리 특징은 무엇인지, 대출 실행에 앞서 무엇을 공부해야 할지 등을 비롯해 1~12월 중 대출을 실행하기 가장 좋은 시기는 언제인지, 또 요즘처럼 규제와 매매잔금 대출 시기가 맞물렸을 때 대처 요령 등은 무엇인지 전했다.
중(中)편에선 주택담보대출 전반을 집중적으로 다뤘다. 소득은 대출 규모 등을 결정하는 중요한 기준이다. 그런데 소득이 없거나, 소득이 불안정한 이직·퇴사 시기와 대출 실행이 맞물릴 때도 있다. 김 대표는 “이직·무직자, 소득이 일정치 않은 프리랜서, 전업주부도 소득을 인정받고 대출을 받을 수 있다”며 무소득자의 대출 방법을 상세히 전했다.
또 자신에게 익숙한 주거래 은행이 실제 대출에 유리한지, 대출 한도를 정할 때 은행별로 KB 시세와 부동산원 시세를 어떻게 반영하는지도 전했다. 김 대표는 “시세가 합당하지 않을 때 직접 시세를 바꿀 수 있다”며 자신에게 유리하게 대출 한도를 바꿀 수 있는 법을 공개했다. 또 시중은행과 비교해 인터넷은행·보험사·지방은행 대출의 특장점은 무엇인지, 어떤 금융기관이 나의 대출에 최적화된 곳인지도 설명했다.
대출의 모든 것
상편: “돈 빌리려면 오후에 가라” 대출의 신이 픽한 은행 2곳
중편: 백수도 ‘4억 주담대’ 된다, 신용카드 이렇게 긁어라
하편: “월급 적은 여보가 돈 빌리자” 대출 금액 늘린 부부의 기술
대출의 핵심은 금리? 한도? 가장 중요한 것은…
- 대출에서 가장 중요한 변수는 금리인가.
제일 중요한 건 대출 한도다. 그다음이 금리다. 금리가 어느 정도 저렴해지면 ‘이제 집을 사도 되겠구나’ ‘감당할 만한 이자구나’라고 생각한다. 그래서 올해 7월 주택 매매 거래가 정말 많았다. 금리가 약 3% 초반대였다. 지금은 4% 중반을 넘어가며 심리적 저항이 생겨 매매를 미룬다.
- 대출금리 문의하면 은행에선 대략적인 범위를 알려준다.