20억 물려주고도 0원 냈다…강남 아빠 늙기 전 큰그림 [강남 부자 절세법②]

강남 2024

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지난 회에서 수백억원대 이상 자산가들이 물려줄 때 세금을 아끼려고 무엇을 하는지를 다뤘습니다. 이번엔 자산 수십억원대이거나 아파트 한 채 있는 강남 사람들의 절세법을 소개합니다. 상속세를 내는 비율은 3%가 안 됩니다. 그렇다고 ‘난 자산 상위 3%에 들지 않아 상관없다’고 생각하면 곤란합니다. 10억원 아파트를 배우자 없이 자식에게 물려주려 해도 상속세 1억원가량을 내야 하니까요. 강남의 은행 관계자와 세무사·변호사 등을 통해 저가 매매, 부담부 증여, 동거 주택 상속 제도 등 절세 노하우를 알려드립니다.

강남 부동산. 픽사베이

서울 서초구 아파트에서 아들과 함께 거주한 조모(66)씨. 대단지는 아니지만 지하철역이 가까워 젊은 부부들이 선호하는 지역이었다. 진작부터 아들이 결혼하면 아파트를 내주고 작은 빌라 전세로 옮겨야겠다고 생각했다. 지난해 아들이 결혼 의사를 밝히자 물려줄 방법을 알아보다 깜짝 놀랐다. 아파트 시세가 15억원 정도인데, 증여하면 세금만 4억원가량 나온다고 했기 때문이다.

여러 상담을 받은 조씨는 증여 대신 아들에게 아파트를 팔았다. 조씨와 아들은 시세보다 3억원 정도 낮은 12억원에 거래했다. 가족 간에는 ‘시가의 30% 또는 최대 3억원’ 싸게 거래할 수 있다는 규정을 이용했다.

집값 12억원은 조씨 아들이 그간 저축한 돈과 대출로 마련했다. 집을 팔았으니 조씨에게 양도소득세가 부과됐다. 조씨와 아들이 12억원에 거래했지만, 양도세는 시세인 15억원 기준으로 계산한다. 현행법상 시세 12억원 이상이면 12억원 초과분에 대해 양도세를 물린다. 장기보유 특별공제 등을 반영한 양도세는 3600만원가량. 증여 대신 매매를 택하면서 3억5000만원가량 절세 효과를 본 셈이다.

강남 2024 9화

📌대출 끼고 아파트 넘기면 증여세 감소
📌80 되면 노답! 중년부터 10년마다 증여
📌정부안대로 바뀌면 배우자 거쳐야 유리
📌몰래 증여? 엄카 찬스? 딱 걸릴 위험성

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3화:손주 입학에 아리팍 내줬다…강남 할마할빠 ‘대물림 3종’
8화:“내 새끼 상속세 물리기 싫다” 1000억 부자 포르투갈 간 이유 [강남 부자 절세법①]

가족 간 저가 매매를 할 때도 따져볼 대목이 있다. 오래전 산 집값이 20억~30억원대로 폭등했거나, 조정대상지역인데 2년 실거주를 채우지 못했을 경우, 다주택자에 대한 중과가 시행되는 경우 등 수억원의 양도세가 부과되는 경우가 있는 만큼 어느 쪽이 유리한지 비교해 봐야 한다.

이런 저가 매매를 활용하려면 부모 집을 사는 자녀가 직장 생활을 통해 저축했다든지 어느 정도 경제력을 갖추고 있어야 한다. 만약 3억원을 깎아줘도 자녀가 당장 아파트 살 돈이 없다면 어떻게 해야 할까? 이럴 경우엔 대출을 끼고 아파트를 넘기는 묘수가 있다.
이건 어떻게 하는 것일까?