[반퇴시대 재산리모델링] 지방 아파트는 팔고 오피스텔은 보유, 생숙은 수요 살펴야

중앙일보

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경제 05면

Q. 경기도 성남시에 사는 이모(58)씨는 회사 퇴직 뒤 파트타임으로 일하고 있다. 이씨는 거주 중인 성남시 아파트 외에 충남 홍성 아파트 1채와 서울 서초구 오피스텔 2채로 임대소득을 받고 있지만 1가구 2주택으로 세금 부담이 크다. 주택을 정리하고 싶은데, 최근 아파트 가격이 내려가 고민이다. 은퇴 후 생활비는 저축과 퇴직금으로 쓰고 있다. 딸이 대학을 졸업해 교육비 걱정은 없다. 소유 주택과 현금 자산을 통해 어떻게 생활비를 마련할 수 있을지 궁금하다. 아파트 처분 후 에어비앤비를 운영해보면 어떨지, 금융투자에 대한 조언도 얻고 싶다.

A. 현재 이씨가 보유한 홍성의 아파트는 3.4%의 임대수익률을 올리고 있지만, 전셋값은 약세다. 내년까지 해당 지역 공급 물량 부담도 만만치 않다. 매매 전략을 고민해야 하는 시기로 보인다. 다만 매매 시 양도소득세도 고려해야 한다. 5년 전 1억원에 취득해 2억4000만원에 양도한다면 양도차익 1억4000만원에 대한 양도소득세는 약 3000만원 발생한다. 장기보유 특별공제 10%를 적용한 결과다. 보유 중인 오피스텔은 수익률이 4~5%로 양호해 향후 금리 인하 시점까지 유지하는 것이 좋다. 생활형 숙박시설 매입은 실제 수요가 충분한지 꼼꼼히 살펴야 한다. 숙박공유업 사업자등록도 필요하다. 실제 사용이 숙박업이 아닌 주거용일 경우 주택 수에 포함되어 향후 양도소득세 산정에 영향을 미칠 수 있다.

◆보험은 진단비·보장범위 늘리고 상속재원으로 활용을=3대 질병(암·뇌·심혈관) 진단 부분은 보험금 지출 여력이 되는 한 진단비를 늘리는 것을 고려해보자. 최신 암 치료법의 경우 비급여인 경우가 많고, 뇌혈관·심혈관의 경우 통상 수술 이후 간병인이 붙어야 하는 경우가 많기 때문에 진단비 확보가 필요하다. 또 최근에는 뇌혈관질환이나 허혈성 심장질환 진단까지 포함하는 등 보장 범위가 넓어지고 있으니 확인해 보강하는 것이 좋다. 아울러 부동산 자산을 유지할 경우 상속세에 대한 부담이 클 것으로 예상한다. 자녀가 취업해 소득이 발생할 경우, 부모를 피보험자(보험료 납부자)로 하고 자녀가 계약자와 수익자가 되는 일반 종신보험이나 VIP실속상속종신보험 등을 통해 상속 재원을 마련하는 것이 좋겠다. 세금 측면에서 유리하다.

◆연금 수령 늦출수록 유리, IRP는 투자 상품 운용을=은퇴 후 여유로운 생활을 위한 월 500만원의 소득 창출을 위한 방법은 우선 국민연금이다. 64세 이후 월지급액은 110만원으로 예상되지만, 최대 5년 간 수령을 연기하면 연 7.2%를 더 받을 수 있다. 두 번째는 퇴직연금이다. 의뢰인의 개인형 퇴직연금(IRP) 일부는 목표수익률 6% 중반의 원금보전추구형 주가연계파생결합사채(ELB), 7% 이상의 중장기채 투자 펀드, 상장지수펀드(ETF) 등 투자상품으로 운용할 것을 권한다. 이런 상품들과 현금성 자산의 월지급식 금융상품 투자를 통해 100만원 정도를 마련한다. 또 세제 혜택을 위해 개인종합자산관리계좌(ISA) 상품도 고려할 수 있다. 연간 2000만원에 최대 가입 가능 기간 5년일 경우, 1억원까지 불입할 수 있고 여기서 발생한 이자는 최대 400만원까지 비과세 혜택이 주어진다.

◆지면 상담=재산리모델링센터(asset@joongang.co.kr) 또는 우측 QR코드로 접속해 상담을 위한 전화번호 자산·수입·지출 현황 등을 알려 주세요. 가명으로 처리되고 무료입니다.

◆후원=미래에셋증권·하나은행

서원용, 최환석, 박성만, 김태희(왼쪽부터 순서대로)

서원용, 최환석, 박성만, 김태희(왼쪽부터 순서대로)

◆재무설계 도움말=서원용 하나은행 압구정PB센터지점 팀장, 최환석 하나은행 부동산투자자문센터 센터장, 박성만 신한라이프 명예이사, 김태희 하나은행 패밀리오피스 WM본부 센터장

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