“야, 너도 경매할 수 있어!” 고수 3인의 ‘셀프 경매’ AtoZ

  • 카드 발행 일시2023.10.16

경매연구소 by 머니랩

“경매로 투자금 몇 천만원 넣고 수억원 벌었대.” 전 국민이 자산의 평균 80%를 부동산으로 소유하고 있어 ‘부동산 공화국’으로 불리는 한국에서 누구나 한 번쯤 들어봤을 법한 투자 스토리입니다.

부동산 경매는 이제 막 부동산 투자에 관심을 갖게 된 ‘부린이’(부동산+어린이)에게도, 부동산 투자를 꽤 해봤다는 ‘고수’에게도, 부동산 투자가 전업인 ‘선수’에게도 매력적인 분야입니다. 시세보다 저렴하게 부동산을 매입할 수 있는 대표적인 수단이기 때문이죠.

그런데 매력적인 만큼 치명적입니다. 일반 매매와 달리 과정이 복잡하고 고려해야 할 변수가 매우 많기 때문입니다. 자칫 매입 비용보다 부가 비용이 많이 들어 큰 손해를 볼 수도 있습니다. 한마디로 어렵습니다.

머니랩이 매력적이지만 어려운 재테크인 경매의 맵고, 짜고, 달콤한 요소를 [경매연구소 by 머니랩]에 쉽고 꼼꼼히 담습니다.

입찰제안서 쓰는 법부터 명도 기술까지, ‘부린이’부터 ‘선수’까지 꼭 알아야 할 경매 지식을 단계별, 상황별로 정리합니다. 이론만으로는 아쉬워 경매 전문가와 함께 실제 낙찰된 물건의 권리 분석도 해보고 직접 임장도 갑니다.

[경매연구소 by 머니랩] 9회는 머니랩이 지난 13일 연 ‘부동산 경매 세미나’ 지상 중계입니다. 이주현 지지옥션 선임연구원과 김인만 부동산경제연구소 대표, 이재석 법무법인 명도 상임고문 등 ‘경매 고수’가 강연자로 나섰어요. 권리 분석과 가격 분석 그리고 명도까지 경매의 기초 과정을 빠르게 복습해 봅니다.

야, 너도 경매할 수 있어!

지난 13일 서울 중구 부영태평빌딩에서 [경매연구소 by 머니랩]의 부동산 경매 세미나가 열렸습니다. 초보자부터 숙련자까지 ‘셀프 경매’를 위한 기초지식부터 노하우를 배울 수 있었던 시간이었어요. 이주현 지지옥션 선임연구원과 김인만 부동산경제연구소 대표, 이재석 법무법인 명도 상임고문 등 ‘경매 고수’가 강연에 나섰습니다.

이날 3시간30분 동안 진행된 강의에서 권리 분석과 가격 분석 그리고 명도까지 경매의 모든 과정을 배워봤습니다. 이번 [경매연구소 by 머니랩]에서는 아쉽게도 이번 세미나에 참석하지 못한 분, 혹은 참석했는데 복습하고 싶은 독자를 위해 핵심만 쏙쏙 골라 정리했습니다.

1교시 : 이거 낙찰받아도 문제없을까? 시작은 권리분석부터

이주현 지지옥션 선임연구원이 지난 13일 서울 중구 부영태평빌딩에서 열린 [경매연구소 by 머니랩]의 부동산 세미나에서 권리분석에 대해 강의하고 있다. 강정현 기자

이주현 지지옥션 선임연구원이 지난 13일 서울 중구 부영태평빌딩에서 열린 [경매연구소 by 머니랩]의 부동산 세미나에서 권리분석에 대해 강의하고 있다. 강정현 기자

경매에서 가장 중요한 건 정말 ‘경매를 받아도 될 물건’인지를 파악하는 겁니다. 싸다고 낙찰받았는데 다른 권리자가 나타나거나 전세권자가 보증금을 요구하는 등 여러 위험을 마주할 수도 있습니다. 싸게 낙찰받았다는 기쁨도 잠시, 날벼락을 맞을 수 있다는 말이죠. 부동산과 관련한 여러위험을 한눈에 파악할 수 있는 게 등기부등본입니다. 일종의 ‘부동산의 주민등록증’인 셈입니다. 

📁경매로 낙찰받아도 ‘이 권리’는 내가 책임져야 한다고?
등기부등본은 크게 세 부분으로 나뉘어 있습니다. 표제부, 갑구, 을구입니다. 표제부에는 부동산 소재 지번, 면적, 지목, 건물구조, 사용 용도 등이 기재돼 있습니다. 갑구는 소유권에 관한 사항, 을구는 소유권 이외의 사항이 등기가 됩니다.

이 선임연구원은 “여러 권리를 순서대로 나열하고, 어떤 권리가 사라지고 어떤 권리가 아닌지를 구분할 줄 알아야 한다”고 강조합니다. 먼저 등기부등본에 쓰이는 여러 권리와 관련된 용어를 알아볼까요.

등기부등본

등기부등본

‘권리’와 관련된 기본 용어 배워볼까

📌근저당권 : 대출 등에 대한 담보가 설정됐다는 의미다. 예컨대 은행이 근저당권을 가지고 있다면, 이자를 내지 못하면 은행이 근저당권에 기한 임의경매를 할 수 있다.

📌가압류 : 금전채권이나 금전으로 환산할 수 있는 채권에 대해 장래에 실시할 강제집행이 불능이 되거나 현저히 곤란할 염려가 있는 경우, 미리 채무자의 현재의 재산을 압류해 확보함으로써 강제집행을 보전하는 처분이다. 즉 ‘금전채권’의 집행보전을 위한 권리다.

📌가처분 : 가압류와 비슷하지만 차이점은 ‘금전채권 이외의 권리 또는 법률관계’에 관한 확정판결 이후 강제집행을 보전하기 위한 제도다.

📌전세권 : 전세금을 지급하고 타인의 부동산을 일정 기간 그 용도에 따라 사용 ·수익한 후, 그 부동산을 반환하고 전세금의 반환을 받는 권리다.

📌지상권 : 토지를 사용할 수 있는 권리다.

📌지역권 : 타인의 토지를 나의 편익에 이용할 수 있는 권리다.

권리 분석의 핵심은 ‘돈에 관한 권리’인지 아닌지 여부예요. ‘말소’ 여부가 달라지기 때문입니다. 기본 원칙은 민사집행법 91조에 나와 있습니다.

용어사전민사집행법 91조

제91조 (인수주의와 잉여주의의 선택 등) ① 압류 채권자의 채권에 우선하는 채권에 관한 부동산의 부담을 매수인에게 인수하게 하거나, 매각 대금으로 그 부담을 변제하는 데 부족하지 아니하다는 것이 인정된 경우가 아니면 그 부동산을 매각하지 못한다.

② 매각 부동산 위의 모든 저당권은 매각으로 소멸된다.

③ 지상권·지역권·전세권 및 등기된 임차권은 저당권·압류채권·가압류채권에 대항할 수 없는 경우에는 매각으로 소멸된다.

④ 제3항의 경우 외의 지상권·지역권·전세권 및 등기된 임차권은 매수인이 인수한다. 다만, 그중 전세권의 경우에는 전세권자가 제88조에 따라 배당 요구를 하면 매각으로 소멸된다.

⑤ 매수인은 유치권자(留置權者)에게 그 유치권(留置權)으로 담보하는 채권을 변제할 책임이 있다.

민사집행법 91조 2항을 보면 “매각 부동산 위의 모든 근저당권은 매각으로 소멸한다”고 적고 있습니다. 즉, 근저당권은 몇 개이든 간에 다 말소됩니다. 근저당권은 낙찰자가 신경 쓸 필요가 없습니다.

한편 91조 3항을 보면 “지상권·지역권·전세권은 ‘근저당·압류·가압류’에 대항할 수 없는 경우 매각으로 소멸된다”고 쓰여 있습니다. ‘대항할 수 없다’는 말은 근저당·압류·가압류보다 늦게 설정됐다는 의미입니다.

지상권·지역권·전세권은 부동산을 사용하는 권리입니다. 근저당·압류·가압류는 ‘돈을 받는’ 권리죠. 돈과 관련한 권리보다 해당 부동산을 사용할 권리가 먼저 등기돼 있다면 낙찰을 받아도 말소되지 않습니다. 낙찰자가 인수해야 한다는 뜻입니다. 주의할 필요가 있죠.

이어 91조 4항에는 “대항력 있는 전세권의 경우 ‘배당 요구’를 하면 소멸된다”고 적고 있습니다. 전세권은 부동산을 임차해 사용하는 권리입니다. ‘돈’과 관련한 권리가 아니기 때문에 말소되지 않는 게 원칙입니다. 하지만 전세권자가 보증금을 근거로 배당 요구를 한다면 이야기가 달라집니다. 배당 요구를 한다는 건 부동산을 사용하지 않고 돈(보증금)을 받겠다는 의미입니다. 즉, 돈과 관련한 권리로 바뀌게 되는 겁니다. 배당 요구에 참여한 전세권은 말소됩니다.

요약하자면 등기부등본을 봤을 때 ‘돈’ 받을 권리는 무조건 말소됩니다. 이것보다 먼저 설정돼 있는 ‘부동산을 사용할 권리’ 등은 내가 인수해야 합니다. 즉, 주의해야 할 건 ‘돈 받을 권리’보다 먼저 설정된 ‘돈 받을 권리 외 권리들’입니다.   

사례로 해 보는 권리 분석

1번 사례는 근저당권은 모두 말소됩니다. 가압류도 ‘돈 받을 권리’이므로 무조건 말소됩니다. 즉, 낙찰받으면 등기부등본은 깨끗해지는 물건입니다.

2번 사례는 근저당권이 가장 먼저 설정돼 있고, 이어 지상권이 설정돼 있어요. 근저당권은 ‘돈 받을 권리’니 말소되겠죠. 지상권 역시 근저당권 이후에 설정돼 있기 때문에 사라집니다. 역시 낙찰받으면 깨끗한 등기부등본이 됩니다.

3번 사례는 지상권이 가장 먼저 설정돼 있습니다. 그 이후 가압류, 근저당, 경매 신청이 돼 있습니다. ‘돈 받을 권리’보다 먼저 설정된 지상권은 말소되지 않습니다. 말소되지 않으면 소유권을 취득해 소유자가 되더라도 지상권을 인수해야 합니다. 지상권을 인수한다는 건 그 사람이 사용할 수 있는 정해진 기간은 내가 사용할 수 없다는 의미죠. 소유권을 가져가지만 사용 수익은 못 하니 재산권 행사에 상당히 제한이 있는 사례입니다.

4번 사례는 전세권은 부동산을 사용할 권리죠. ‘돈 받을 권리’가 아닙니다. 그래서 원칙적으로 소멸되지 않습니다. 그런데 경매 신청한 사람이 이 전세권자입니다. 즉, 부동산을 사용하지 않고 돈을 받겠다는 것입니다. 즉, 전세권이 ‘돈 받는 권리’로 바뀌었으니 전세권을 포함해서 모든 권리가 말소됩니다.

5번 사례는 전세권자가 경매를 신청하지 않은 상황입니다. 그렇다면 우리는 전세권이 말소되는 ‘돈 받을 권리’로 변했는지 살펴봐야 합니다. 즉, 전세권자가 경매 신청을 하거나 배당요구를 했는지를 반드시 살펴봐야 합니다. 이는 매각물건명세서의 ‘배당요구 여부’ 항목에서 확인할 수 있습니다.

6번 사례는 가처분이 제일 먼저 설정됐습니다. 가처분은 가압류와 다르게 ‘돈 받을 권리’가 아닙니다. 나머지 근저당, 가압류, 경매 신청은 말소됩니다. 하지만 가처분은 살아있죠. 만약 이 물건을 낙찰받는다면 A가 가처분에 근거해 소유권을 빼앗아 갈 수 있습니다.