안장원 부동산선임기자
지난달 18일부터 매주 목요일 국회 앞에서 재건축 조합들의 모임인 전국재건축연합회가 재건축초과이익환수제 법안 개정을 촉구하는 시위를 벌이고 있다.
환수제는 정부가 재건축을 하는 동안 오른 집값의 최대 50%까지 재건축부담금(이하 부담금)으로 거둬가는 제도다. 집값 기준이 집을 팔아서 손에 쥔 차익이 아니라 시세와 같은 평가 금액이어서 미실현이익에 대한 세금인 셈이다. 2006년 노무현 정부 때 도입됐다가 이명박·박근혜 정부에서 시행이 중단된 뒤 2018년 문재인 정부에서 되살아났다.
작년 재건축부담금 완화 발표
여야 이견으로 9개월째 공전
집값 떨어져 엎친 데 덮친 격
혼란 커지기 전 입법 서둘러야
정부가 지난해 9월 재건축부담금을 대폭 낮추겠다고 발표하고 관련 입법을 추진했지만 국회에서 발목이 시행이 늦어지고 있다. 사진은 현행 기준으로 재건축부담금 예정액이 4억원이 넘는 서울 강남구 도곡동 도독개포한신. 연합뉴스
☞재건축부담금은
재건축 사업 개시시점(현 추진위 승인)과 준공 시점의 집값 차액에서 해당 지역 평균 집값 상승분과 공사비 등 사업비를 뺀 초과이익에 매기는 부담금. 집값은 공시가격과 일반분양분 분양가를 기준으로 계산한다. 초과이익이 조합원당 평균 3000만원이 넘으며 부과 대상이고 부과율이 10~50%다. 부과·납부 시점은 준공 이후다.
윤석열 대통령 공약에 따라 정부는 지난해 9월 완화 방안을 발표하고 국회 입법을 거쳐 이른 시일 안에 시행하겠다고 했다. 시장은 재건축 '족쇄'가 풀려 도심 주택공급이 늘어날 것으로 봤다. 하지만 9개월이 지나도록 관련 법 개정안이 여야 합의점을 찾지 못한 채 겉돌고 있다. 그사이 재건축은 국회에 촉각을 곤두세우느라 사업 속도를 내지 못하고 있다. 백준 J&K도시정비 대표는 "부담금이 재건축 계획을 확정하는 사업승인 시점에 예정액을 추산하고, 최종적으로 준공 이후 부과하는 것이어서 재건축 마무리 단계를 좌우하는 관건"이라고 말했다.
첫 부담금 반포현대 시세 3억 내려
환수제 법안 처리가 늦어지면서 재건축 시장은 예상치 못했던 후폭풍을 맞고 있다. 부담금 ‘폭탄’에 이어 집값 급락까지 겹쳐 부담금 충격이 더욱 크다.
그래픽=김현서 kim.hyeonseo12@joongang.co.kr
환수제 부활 이후 서울 강남권에서 부담금 첫 부과 대상 단지인 서초구 반포동 옛 반포현대를 재건축한 반포센트레빌아스테리움. 2018년 4월 부담금 예정액이 조합원당 1억3600만원으로 추산됐다. 그러나 2021년 8월 준공한 이 아파트의 실제 부담금은 3억원을 훌쩍 넘을 것으로 업계는 추정한다. 예정액 산정 때의 예상보다 집값이 훨씬 더 많이 올랐기 때문이다. 다만 정부의 부담금 완화 방침에 따라 이 아파트를 비롯해 2021년 이후 준공한 부담금 대상 단지들에 대한 부과는 현재 미뤄진 상태다.
그런데 반포센트레빌아스테리움 전용면적 82㎡의 지금 시세는 준공 후보다 3억원 이상 떨어진 것으로 중개업계는 본다. 지금 아파트를 팔고 나가면 준공 시점보다 3억원을 덜 받는 데다 3억원이 넘는 부담금도 내야 해 사실상 6억원 이상을 손해 보는 것이다. 부담금은 준공 시점 조합원이 내야 하고 매수자는 상관없다.
실제로 준공 이후 부담금 눈치를 보느라 거래가 없다가 지난 3월 첫 거래가 이뤄졌다. 거래가격이 22억3000만원이었다. 중개업소 관계자는 “매도인 자금 사정이 급해 시세보다 1억5000만원가량 싸게 팔린 급매물이었다”고 말했다. 매도인은 부담금이 현행대로 3억원 이상 나온다면 아파트값 하락분까지 포함해 7억5000만원을 놓치는 셈이다.
집값 6억대에 부담금이 2억대
서울보다 집값 하락 충격이 더 큰 지방도 마찬가지다. 대구시 남구 대명동에 지난해 9월 준공한 대명역센트럴엘리프(옛 대명역 골안). 재건축조합에 따르면 2018년 부담금 예정액이 1500만원 정도였는데 준공 후 추정해보니 10배인 1억5000만원으로 예상됐다. 국토부 실거래가공개시스템에 따르면 실거래가 지난해 9월 최고 7억4000만원에서 지난 4월 5억8000만원으로 1억6000만원 내렸다. 조합 관계자는 “팔아서 남긴 것도 없는 집값에 부담금 명목으로 억대를 내고 집값마저 억대로 떨어지면 재건축으로 손해만 보는 것"이라고 말했다.
부담금 예정액이 집값의 절반 가까이 차지하는 경우도 있다. 2021년 말 착공해 지난해 12월 건립 가구 2700여가구 중 2000가구를 일반분양한 대전시 서구 용문동 용문1·2·3구역(둔산더샵엘리프). 2018년 200만원으로 예상된 부담금이 착공 전 조합에서 다시 산정해보니 135배 늘어난 2억7300만원으로 급증했다. 국토부 실거래가공개시스템을 보면 지난달 거래된 전용 84㎡ 분양권 실거래가가 6억원대다.
그래픽=김현서 kim.hyeonseo12@joongang.co.kr
3000만원 부담금, 150만까지 줄 수도
정부 발표대로 환수제가 완화된다면 부담금 부담이 상당히 줄어들 것으로 예상된다.
정부는 부담금을 면제하는 조합원당 평균 초과이익을 3000만원에서 1억원으로 올리고 부과율 구간(부과구간)을 2000만원에서 7000만원으로 확대하기로 했다. 부담금을 계산하는 사업 기간의 시작을 재건축 준비기인 추진위 승인일에서 실제 사업 시작인 조합설립 인가일로 조정한다. 1주택 실수요자 감면을 도입해 보유 기간 6년 이상 10%부터 10년 이상 최대 50%까지 감면키로 했다.
그래픽=박경민 기자 minn@joongang.co.kr
정부는 공공기여 감면 인센티브도 마련했다. 재건축으로 짓는 주택의 일부를 공공임대 등 공공주택으로 공급하면 매각대금을 초과이익 계산에서 제외한다. 재건축을 통한 공공주택 공급 확대를 기대할 수 있다.
국토부 시뮬레이션 결과 지난해 말까지 자치단체에서 부담금 예정액을 통지받은 단지 93곳 중 절반에 가까운 41곳이 부담금을 내지 않는다. 부담금이 1000만원 이하인 단지가 30곳에서 67곳으로 늘고, 1억원 이상 단지가 23곳에서 7곳으로 줄어든다. 부담금이 적을수록 완화 효과가 크다. 10년 이상 보유해 50% 감면까지 받으면 현재 3000만원이 150만원으로 95%까지 감소한다.
집값이 다시 들썩일 조짐을 보이는 데다 여야 간 대립이 격화하고 있어 시간이 지날수록 환수제 완화 입법 동력이 떨어질 우려가 크다. 시장의 혼란이 더 커지기 전에 과도한 부담금을 합리적 수준으로 개선하는 입법이 필요하다.
