2억으로 강남 아파트 받는다? 재건축 상가의 마법

중앙일보

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상가 투자로 아파트 분양 받기

아파트 단지 내 상가 투자로 재건축 아파트의 조합원이 될 수 있을까. 아파트 재건축 때 단지 내 상가 소유주는 원칙적으로 새 상가를 받는다. 하지만 조합 정관에 ‘상가 소유주도 아파트 조합원이 될 수 있다’고 명시돼 있으면 가능하다. 최근 오래된 아파트의 단지 내 상가가 인기를 끄는 배경이다.

그래픽=박경민 기자 minn@joongang.co.kr

그래픽=박경민 기자 minn@joongang.co.kr

A씨는 서울 서초구 반포동의 아파트 단지 내 상가 점포 4곳(부부 합산) 소유주였다. 이 아파트가 재건축에 착수하면서 A씨는 새 상가는 물론 새 아파트도 분양받기를 원했다. 상가 소유자에게 불리하지 않은 쪽으로 일이 진행됐다. 재건축하려면 ‘상가 소유자 50% 이상 동의’가 필요하다. 조합은 상가를 우호적 조합원으로 끌어들이기 위해 상가 소유주의 아파트 진입 비율을 0.1로 정했다. 신축 아파트 조합원 분양가가 20억원일 경우, 0.1(10%) 즉 상가 평가액이 2억원이면 아파트를 분양받을 수 있게 했다. 조합 정관에 별도로 정하지 않은 경우, 도시 및 주거환경정비법(시행령 제63조 등)상 권리 비율은 1이다. ‘상가 소유주는 상가, 아파트 소유주는 아파트를 분양받는다’가 원칙이라서다.

A씨는 소유 점포 4곳 중 3곳을 합쳐 아파트 1채(세대당 1주택 신청 가능)로 받고, 나머지 1곳은 상가로 받았다. 점포 3곳을 합친 평가액은 20억원. 분양면적 46평 조합원 분양가(23억원)와 비슷했다. A씨는 3억원을 추가 분담금으로 내고 분양받았다. 점포가 1곳이어도 추가 부담금이 늘어날 뿐 아파트는 받을 수 있다. 준공을 앞둔 이 아파트의 입주 후 시세는 3.3㎡(1평)당 1억원을 웃돈다. A씨는 20억원이 넘는 평가차익을 얻게 됐다.

지난 2월 입주한 서울 강남구 개포동 개포자이프레지던스(개포주공4단지 재건축) 상가 조합원 중에도 상가보다 아파트를 선택한 경우 더 큰 시세차익을 거뒀다. 조합은 상가 조합원 대지 지분이 아파트 조합원 대지 지분보다 많다는 점을 인정해 상가 측을 배려했다. 상가 조합원 89명 중 아파트를 받은 건 45명. 이 단지의 재건축 최소 평형은 25평으로, 조합원 분양가 평균은 약 8억원이었다. 현 시세가 20억원 안팎이라서 12억원가량 차익을 거둔 셈이다.

그래픽=김영희 02@joongang.co.kr

그래픽=김영희 02@joongang.co.kr

‘상가로 재건축 아파트 마련하기’에 모두 성공하는 건 아니다. 2년 전 준공한 서울 서초구 서초동 서초그랑자이 상가조합원 20명은 아파트를 받기로 약정하고 재건축에 참여했다. 하지만 아파트를 받지 못했다. 조합 분쟁으로 상가를 열지 못해 영업 손해도 입었다. 사연은 이렇다. 상가 소유주들과 아파트 소유주들은 ‘상가 소유주도 아파트 조합원이 될 수 있다’고 정관에 명시했다. 다만 비율을 정하지 않았다. 결국 권리 비율이 1 이상인 2명만 아파트를 분양받았고, 나머지 18명은 받지 못했다. 상가협의회는 소송을 통해 아파트를 받을 방법을 모색 중이다.

재건축 초기엔 조합 측이 상가에 대부분 우호적이다. 조합을 설립하기 위해선 ‘상가 소유자 50% 이상 동의’ 조건을 맞춰야 해서다. 조합이 상가를 제척하기도 하지만, 그러면 재건축이 지연돼 제척은 드물다. 최근 재건축 단지는 상가에 우호적인 조건(진입 비율 0.1)을 제시하는 경우도 많다. 강남 3구 상가의 경우 대개 평당 1억원이 넘어 상가 소유주 대부분이 아파트를 분양받을 수 있다. 그래도 아파트 입주권을 노린 상가 투자에는 위험성이 따른다. 상가 소유주와 아파트 소유주 사이의 분쟁 리스크가 있기 때문이다. 서초구의 한 공인중개사는 “진입 비율을 0.1로 하는 단지가 늘면서 그로 인한 분란도 커지고 있다”고 말했다. 박합수 건국대 부동산대학원 겸임교수는 “정관 등을 잘 살펴 수지타산을 잘 따져야 한다”고 말했다.

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