전세 계약·갱신 때 주의할 점
전세계약이 만료되면 집주인은 세입자에게 보증금을 돌려줘야 한다. 이때 집주인이 제날짜에 돌려주지 않는 보증금을 보장하는 상품이 전세보증보험이다. 그동안 전세보증보험 보호 한도는 전세가율 100%였다. 전세로 살 주택의 집값에서 선순위 채권을 뺀 금액이 보증 대상이었다. 최대 한도는 서울·수도권이 7억원, 나머지 지역이 5억원이다.
그런데 해당 주택이 경매에 넘어갈 경우 보증금을 온전히 보호받지 못하는 문제가 발생할 수 있다. 대개 경매는 주변 시세의 80% 안팎에 낙찰되기 때문이다. 이 때문에 정부는 5월 1일부터 보증 한도를 집값의 90%로 줄였다. 전세보증금과 선순위 채권을 더한 가격이 집값의 90%를 넘지 않아야 한다는 얘기다.
그래픽=박경민 기자 minn@joongang.co.kr
이는 자기 자본 없이 전세보증금만으로 집을 사서 세를 놓는 집주인이 있기 때문이다. 이런 집은 요즘 같은 집값 하락기에는 전셋값보다 집값이 싼 ‘깡통전세’가 될 수 있다. 주택도시보증공사(HUG)에 따르면 전세보증금 반환보증 사고금액은 지난 1분기 7974억원으로 지난해 4분기(5260억원)보다 52% 늘었다.
주택가격 산정 방식도 엄격해졌다. 지난해까지는 공시가격의 150%를 집값으로 봤지만 5월 1일부터 공시가격의 126%(공시가격 적용비율 140%×전세가율 90%)까지만 보호한다. 역시 ‘깡통전세’를 예방하기 위한 조치다. 바뀐 조건은 5월 1일부터 신청하는 신규 계약에 적용되고, 이미 살고 있는 전셋집에 대한 재가입은 내년 1월 1일부터 적용된다.
신축 빌라처럼 공시가격이나 실거래가격이 없는 주택은 감정평가액을 주택가격으로 보는데 빌라의 경우 감정가액의 81%보다 낮아야 가입할 수 있다.
보증보험은 서울보증보험(SGI)과 한국주택금융공사(HF), 주택도시보증공사에서 가입할 수 있다. 필요한 서류는 주민등록등본, 전세계약자 신분증, 전세계약서(사본), 전세보증금 이체 내역, 전입세대 열람 내역, 부동산 등기부등본(원본), 건축물 대장 등이다.
그래픽=박경민 기자 minn@joongang.co.kr
전세보증보험은 가입 기간이 정해져 있다. 신규 계약이라면 전입신고일과 계약서 잔금지급일 중 늦은 날을 기준으로 계약 기간의 50%가 지나기 전까지 가입할 수 있다. 계약을 갱신한다면 계약 기간의 50%가 지나기 전까지는 신청해야 한다. 예컨대 전세계약 기간이 2년이라면 1년 안에는 가입해야 한다.
전세보증보험에 가입했어도 보증금을 보호받지 못하는 경우는 가입 기간 동안 대항력과 우선변제권을 유지하지 못했기 때문이다. HUG에 따르면 2020년부터 지난해 9월까지 지급 이행 거절 건수는 97건이다. 지급 이행 거절 보증금액도 2020년 23억3900만원, 2021년 68억8200만원, 2023년(9월까지) 99억800만원으로 늘었다.
잊지 말아야 할 것은 이사 당일 전입신고부터 해야 한다는 것이다. 전입신고 다음 날 0시부터 보험의 효력이 발생하기 때문이다. 또 효력 발생 전 집주인이 변경됐다면 새 집주인과 반드시 계약서를 다시 써야 한다. 특히 이삿날 집주인이 바뀌는 경우를 유의해야 하는데 전세사기의 가장 흔한 수법이다.
현재 전셋집의 보증금을 올려줬다면 계약서를 다시 쓰고 해당 기관에 신고해야 한다. 집주인과 묵시적 갱신이 이뤄졌더라도 보험을 연장하거나 재가입해야 보호받을 수 있다.
